Compte tenu de la modification des délais de prescription en matière de copropriété intervenue en novembre 2018, divers litiges portant sur des faits intervenus entre 2013 et 2018 risquent d’être prescrits le 25 novembre 2023.
Sur le délai pour agir dont bénéficaient les copropriétaires jusqu’en 2018 :
Dans les litiges relatifs à une copropriété (qu’il s’agisse d’un litige entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le Syndic) le délai pour agir a longtemps été fixé par la loi à 10 ans (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).
Ce délai concerne notamment :
- les actions relatives au paiement des charges de copropriété,
- les actions relatives au respect du règlement de copropriété (notamment en cas d’atteinte aux parties communes, ou d’usage abusif de celles-ci),
- la mise en jeu de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires,
- et les demandes visant à obtenir une autorisation judiciaire de travaux.
Sur le racourcissement de ce délai depuis le 25 novembre 2018 :
Ce délai de 10 ans a été ramené à 5 ans par la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Néanmoins, ce délai de 5 ans ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi ELAN, à savoir, à compter du 25 novembre 2018.
En effet, ce délai de prescription abrégé n’a pas d’effet rétroactif.
En conséquence, pour toutes les actions relatives à des faits qui se sont produits il y a plus de 5 ans (sans qu’ils ne remontent à plus de 10 ans), le nouveau délai de prescription prévu par la loi ELAN expirera le 25 novembre 2023.
Toute action portant sur des faits intervenus entre novembre 2013 et novembre 2018 devra donc être initiée par assignation avant cette date (l’assignation ayant pour effet d’interrompre le délai de prescription).
Il peut donc être très utile de s’interroger, avant qu’intervienne cette échéance, sur les recours susceptibles d’expirer à cette échéance (par exemple, lorsqu’un copropriétaire a subi un dommage par la faute du Syndic, et qu’il n’a pas encore reçu de dédommagement, ou encore lorsqu’un voisin porte atteinte aux parties communes).
Ce peut être notamment le cas lorsqu’un propriétaire a souhaité privilégier pendant plusieurs années une solution amiable avant d’agir en justice, mais que cette solution amiable n’a pas abouti.