Dans un article précédent, nous avions évoqué un arrêt prononçant l’annulation d’une opération de type Girardin pour dol (dispositif de défiscalisation en outre-mer, remplacé ensuite par le dispositif Scellier Majoré). Une nouvelle décision de la Cour de cassation vient rappeler qu’il est nécessaire d’apporter une information sur les risques liés à ce type d’opération.

Cette affaire concernait la commercialisation d’un programme immobilier situé à la Réunion.

L’opération (et notamment la mise en location du logement), ne s’était nullement déroulée comme l’avait laissé entendre le commercialisateur.

L’acquéreur avait en conséquence agi en justice pour obtenir réparation de la part de ce commercialisateur.

Par un arrêt en date du 13 octobre 2017, la Cour d’appel de Saint-Denis (département de la Réunion) a fait droit à ses demandes.

La Cour d’appel a notamment retenu que cette société avait manqué à son devoir de conseil en présentant l’opération comme étant dénuée de risque : cette société aurait dû apporter à l’acquéreur une information sur les risques.

Suite au prononcé de cette décision, le commercialisateur a décidé d’intenter un pourvoi en cassation.

Or, la Cour de cassation vient de rejeter ce pourvoi, en approuvant en ces termes l’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion :

« Ayant constaté que la société IFB France (la société de commercialisation) avait joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l’esprit de ses potentiels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels, qu’elle avait produit un écrit portant le nom d’une agence de gestion immobilière qui accréditait l’idée d’une sécurisation du projet et d’une rentabilité certaine, et que le contrat de réservation contenait une clause de garantie de revenus locatifs de nature à laisser croire à l’acquéreur que cette garantie n’était subordonnée qu’à la condition qu’il confie la gestion à cette agence immobilière, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s’expliquer sur une simple allégation dépourvue d’offre de preuve, a retenu qu’en détournant l’attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d’aléas et de risques liés à cette opération immobilière, la société IFB France avait manqué à son obligation d’information sincère et de conseil, caractérisant ainsi la faute commise par celle-ci. »

(Arrêt de la Cour de cassation – 1ère Chambre civile – du 23 janvier 2018, RG n° 17-31445)

Cet arrêt confirme une nouvelle fois que les principes qui gouvernent la protection des acquéreurs dans le cadre de programme situés en métropole, s’appliquent à l’identique pour les opérations situées dans les départements d’outre-mer.

Charles FREIDEL

Nous contacter

Une opération de défiscalisation Girardin, à l’instar des investissements locatifs soumis aux autres régimes d’incitation fiscale, peut faire l’objet d’une annulation ou d’une condamnation à des dommages et intérêts en cas de dol (c’est à dire en cas de mensonge, de manoeuvre ou de silence trompeur).

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en fournit une illustration (C.A. Montpellier, 20 septembre 2018, 1ère Chambre A) au profit de la victime d’un investissement réalisé à la Réunion.

Sur les problèmes qui affectaient l’opération de défiscalisation Girardin

En l’occurence, les acquéreurs soutenaient qu’ils avaient été induits en erreur par le promoteur sur le montant des loyers susceptibles d’être perçus (ils avaient subi une carence locative de près d’un an avant de trouver un premier locataire et avait dû consentir une baisse de loyers significative). Les problèmes de mise en location avaient d’ailleurs été à l’origine d’un redressement fiscal.

Ils faisaient également état du fait que la valeur du logement, telle qu’estimée quelques années après la vente, avait diminué de moitié par rapport au prix d’achat.

Sur la solution retenue par la Cour d’appel

La Cour d’appel juge que les acquéreurs sont bien fondés en leur argumentation et retient l’existence d’un dol.

Elle retient notamment que les acquéreurs étaient profanes en matière immobilière et qu’il était certain qu’ils avaient vocation à acheter ce bien sans le visiter. En effet, ce bien leur était présenté comme un produit financier, et alors même qu’il était situé à plusieurs milliers de kilomètres de leur domicile.

Il convient également d’observer que la Cour écarte le moyen de défense du promoteur tiré de la prescription.

Le promoteur faisait valoir que l’action en justice avait été déclenchée huit ans après la conclusion de la vente (pour mémoire, le délai de prescription est de cinq ans).

La Cour d’appel décide néanmoins que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter du jour où les acquéreurs avaient reçu une notification de la part de l’administration fiscale les informant de la perte de leur avantage fiscal. Or, cette notification était intervenue moins de cinq ans avant qu’ils n’agissent en justice.

En effet, en matière de dol le délai pour agir ne coure pas à compter de la date de la conclusion du contrat, mais de la date de la découverte du dol (article 1144 du Code civil). Souvent, cette découverte intervient longtemps après.

Nous contacter

prescription de l’action contre les défiscalisateurs

La Cour d’appel de Bourges a récemment prononcé un arrêt en faveur d’acquéreurs floués par une opération de défiscalisation (C.A. Bourges, 6 septembre 2018, RG n° 17/00168, EDELIS C/ Epoux X.). Cet arrêt aborde notamment la question de la prescription de l’action contre les défiscalisateurs.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient initié une procédure en nullité de la vente, et en dommages et intérêts complémentaires.

Ils faisaient notamment valoir que l’acte de vente devait être annulé en raison d’un dol, mais également en raison d’une violation des règles relatives au démarchage à domicile.

Pour se défendre, le promoteur soutenait que l’action était prescrite, étant rappelé que depuis 2008, le délai de prescription de ces actions est d’une durée de 5 ans. Selon le promoteur, étaient ainsi prescrites la demande en nullité fondée sur les règles relatives au démarchage, la demande en nullité pour dol, ainsi que la demande de dommages et intérêts. Ces trois moyens de défense ont été successivement rejetés par la Cour d’appel.

Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs pour violation des règles sur le démarchage à domicile

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date de la conclusion du contrat de réservation (conclu en violation des règles gouvernant le démarchage à domicile) et la date de l’assignation.

La Cour rejette cet argument en motivant ainsi sa décision :

« (…) il importe peu que la nullité de l’acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l’acte de réservation du 19 février 2009, telles que l’inobservation des règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile ou la protection de l’acquéreur immobilier non professionnel, puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l’acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques. »

D’après cette solution, l’acquéreur peut donc invoquer la nullité du contrat de réservation plus de cinq ans après la conclusion de ce contrat.

Sur la prescription de la demande en nullité pour dol

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date des manœuvres dolosives reprochées et le moment où l’acquéreur a agi en justice. Il en déduisait que la demande en nullité de la vente pour dol était prescrite.

La Cour d’appel rejette cette argumentation en ces termes :

« il doit être relevé que le délai de l’action en nullité d’un contrat pour cause de dol ne court qu’à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manœuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux X. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l’opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’avantage fiscal attendu et du montant de l’effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l’exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l’occasion de la première mise en location du bien. »

Comme l’ont jugé d’autres cours d’appel, le point de départ du délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où l’acquéreur a pu s’apercevoir que l’investissement immobilier était déficient.

Sur la prescription de la demande de dommages et intérêts complémentaires

Le promoteur soutenait également que la demande de dommages et intérêts devait se prescrire de manière autonome à l’action en nullité pour dol.

Selon le promoteur, la demande d’indemnisation pouvait ainsi être jugée prescrite, quand bien même la demande en nullité ne l’aurait pas été.

La Cour rejette également cet argument en retenant que « la demande de dommages-intérêts, qui trouve en réalité sa cause dans des manquements rattachables à la formation du contrat, ne peut se prescrire autrement que l’action principale en nullité de la convention. »

Cet arrêt répond ainsi de manière favorable aux acquéreurs sur plusieurs facettes du débat qui s’instaure habituellement dans ce type de litige sur la question de la prescription.

La prescription de l’action contre les défiscalisateurs est devenue une question pregnante dans ce type de contentieux depuis la réforme de la prescription de 2008.

Charles FREIDEL

La Cour d’appel de Rennes a prononcé le 23 janvier 2018 un arrêt relatif à un investissement de type LMNP. Elle y retient la responsabilité d’une société de commercialisation (en l’occurence la société IFB FRANCE).  (C.A. Rennes, 23 janvier 2018, R.G. n° 16/03727).

Sur le déroulement de cette opération de type LMNP

En l’occurence, cette société avait proposé à un investisseur profane d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme.

Afin de bénéficier du régime LMNP, l’acquéreur devait donner ce bien en location à un exploitant. Cette location devait intervenir dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.

Or, quelques années après la vente, cet exploitant avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. L’exploitation de la résidence était alors cédée à une nouvelle entreprise. Néanmoins, celle-ci proposa à l’acquéreur de reprendre le bail à un loyer moindre.

Sur l’action mise en oeuvre par la victime de cette opération de type LMNP

L’acquéreur refusa cette proposition. Au contraire, il décida d’agir contre le mandataire commercial en soutenant que ce dernier avait notamment manqué à son devoir d’information et de conseil.

Il considérait en effet qu’il n’avait pas été correctement informé sur les aléas juridiques et financiers de l’opération.

La Cour d’appel de Rennes a fait droit à cette argumentation en jugeant notamment que « le cadre jurique et les incidences fiscales » de cette opération de type loi LMNP « étaient complexes et exigeaient de sa part de fournir (à l’acquéreur) d’avantage d’informations que celles figurant au document intitulé « projection financière Loi LMNP » qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites« .

Ainsi, au même titre que pour les opérations de type de Robien, Borloo,… le commercialisateur est astreint à un devoir de conseil.

Charles FREIDEL

Nous contacter

Nos solutions

Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation (de type ROBIEN, DEMESSINE, GIRARDIN…) une opération de défiscalisation de type loi Scellier peut avoir été commercialisée de manière ayant induit l’acquéreur en erreur.

Si tel est le cas, elle peut faire l’objet d’une action en annulation pour dol, comme l’a illustré très récemment la jurisprudence (C.A. Aix-en-Provence, 7 juin 2018, Consorts L. C/ STELLIUM IMMOBILIER).

Sur le dol qui affectait cette opération de défiscalisation de type loi Scellier

Dans cette affaire, afin de convaincre les acquéreurs de s’engager dans une opération de type loi Scellier, les commercialisateurs avaient indiqué que le potentiel locatif de la résidence avait fait l’objet d’études de marché.

Ces études de marché avaient, selon leurs indications, permis de vérifier que l’appartement vendu allait pouvoir se louer sans difficulté.

Or, après livraison, le bien immobilier acheté par les acquéreurs s’est révélé très difficile à louer.

Les acquéreurs ont en outre découvert que cette résidence était située sur une commune dont le potentiel locatif était faible.

Enfin, il s’est avéré que les commercialisateurs n’ont nullement pu justifier de l’existence des études de marché dont ils avaient fait état pour convaincre les acquéreurs.

C’est dans ces circonstances, notamment, que la Cour d’appel – en charge d’examiner cette affaire – a retenu l’existence d’un dol.

Sur les conséquences de l’annulation d’une opération de défiscalisation Scellier pour dol

Comme c’est le cas notamment pour les autres types d’opération (de Robien, Demessine,…) l’annulation de l’acte de vente du bien immobilier oblige la venderesse à rembourser le prix de vente aux acquéreurs. En échange, les acquéreurs sont tenus de restituer le bien.

Dans cette affaire, il est également intéressant de relever que la Cour d’appel a jugé que les acquéreurs devaient conserver les loyers qu’ils avaient perçus avant l’annulation de la vente, puisqu’ils les avaient encaissés de bonne foi.

L’annulation de la vente entraine également, par voie de conséquence, l’anéantissement du prêt immobilier, ainsi que la résolution du contrat d’assurance adossé au prêt.

Nous contacter

Nos solutions