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Cautions : quels sont les délais pour se défendre ?

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délais pour se défendre

La caution dispose de divers moyens pour se défendre contre son créancier. Il est donc important de savoir quels sont les délais pour se défendre, à savoir, quels sont les délais pour soulever ces divers moyens de défense.

A titre d’exemple, la caution peut invoquer la nullité du cautionnement, ou bien son caractère disproportionné, ou encore se prévaloir d’un défaut d’information annuelle par la banque.

Lorsque la caution est poursuivie par la banque, est-il toujours temps de soulever ces moyens de défense ? Ces moyens ne sont-ils pas prescrits ?

La réponse à cette question est très favorable à la caution. En effet, la Cour de cassation a jugé que la plupart de ces arguments sont imprescriptibles lorsqu’ils sont soulevés comme moyens de défense.

C’est notamment le cas de l’argument visant à faire annuler le cautionnement:

La Cour de cassation précise ainsi que la demande en nullité de l’acte de cautionnement est perpétuelle dès lors que cette nullité est invoquée à titre de moyen de défense à une action en justice initiée à son encontre par le créancier, et dès lors que l’acte de cautionnement n’a pas encore reçu exécution (Cass. Com 8 avril 2015, pourvoi n°13-1447).

La nullité peut dans ce cas etre soulevée même au-delà d’un délai de 5 ans après la signature du délai de cautionnement.

C’est le cas également de l’argument relatif à la disproportion du cautionnement

La Cour de cassation l’a récemment rappelé en ces termes :

« Mais attendu qu’une défense au fond (…) échappe à la prescription ; que constitue une telle défense le moyen tiré de l’article L. 341-4, devenu L. 332-1 du code de la consommation, selon lequel l’engagement de caution d’une personne physique manifestement disproportionné à ses biens et revenus se trouve privé d’effet à l’égard du créancier professionnel » (Cass. Civ. 1, 31 janvier 2018 – RG n° 16-24092 – Publiée au Bulletin)

Cet argument permet de libérer la caution de son engagement.

C’est encore le cas de l’argument tiré du défaut d’information annuelle de la caution

La Cour de cassation juge ainsi que « la prétention (….) fondée sur le défaut d’information annuelle de la caution, laquelle tendait seulement au rejet de la demande en paiement des intérêts au taux contractuel formée par la banque à son encontre, constituait un moyen de défense au fond, sur lequel la prescription est sans incidence » (Cass. Com., 6 juin 2018, RG n° 17-10103).

Cet argument permet d’exonérer la caution du règlement des pénalités et intérêts de retard.

C’est enfin le cas du moyen de défense par lequel la caution reproche à la banque un manquement à son devoir de mise en garde.

Lorsque la caution est assignée par la banque et qu’elle forme à l’encontre de cette dernière une demande reconventionnelle en dommages et intérêts visant à se compenser avec les sommes sollicitées par la banque, cette demande reconventionnelle constitue alors « un simple moyen de défense au fond, sur lequel la prescription est sans incidence » (Cass. Com. 21 octobre 2014, RG n° 13-21341).

Les délais pour se défendre dont dispose la caution lui sont donc favorables.

Enfin, même lorsque ces moyens de défense n’ont pas été soulevés en première instance (devant le Tribunal de Grande Instance ou le Tribunal de Commerce) ces moyens peuvent être soulevés devant la Cour d’appel.

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faire annuler une défiscalisation

Faire annuler une défiscalisation immobilière : la Cour de cassation approuve un moyen supplémentaire

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faire annuler une défiscalisation

L’investisseur floué peut envisager de faire annuler la défiscalisation immobilière litigieuse.

Cette annulation a pour but d’anéantir l’acte notarié de vente et d’obtenir le remboursement du prix versé au promoteur.

Comme tout contrat, une vente immobilière est sujette à annulation si l’un de ses éléments constitutifs fait défaut.

Parmi les éléments constitutifs traditionnels d’un contrat, figure la « cause ». La cause peut se définir comme le mobile ayant amené chaque partie à conclure le contrat.

En matière de défiscalisation immobilière, le mobile de l’acheteur (et donc la cause) réside dans l’obtention de revenus locatifs et fiscaux.

Or, si le bien immobilier vendu à l’acquéreur est dépourvu du potentiel locatif et fiscal escompté, ou encore si son prix de vente est ruineux, la cause du contrat fait défaut.

Nous avions précédemment indiqué que ce fondement avait déjà été retenu par une Cour d’appel pour annuler une opération de défiscalisation de type de Robien.

Cette solution vient d’être consacrée à son tour par la Cour de cassation, par un arrêt en date du 18 avril 2019 :

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que la réalisation d’un investissement locatif et l’avantage fiscal pour lesquels Mme I… avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur l’erreur, a pu en déduire que Mme I… était fondée à obtenir l’annulation de la vente pour absence de cause »

Cass. Civ. 3, 18 avril 2019, N° de pourvoi : 18-10693 

Cet arrêt fournit en outre une nouvelle illustration relative à la surévaluation du prix de vente bien. Cette surévaluation est ici sanctionnée au travers de la notion de cause.

En pratique, le raisonnement adopté par la Cour est le suivant : le bien est vendu si cher que l’objectif fiscal (qui consiste à la base à réaliser une économie) perd toute signification.

Ainsi, la Cour de cassation approuve une argumentation complémentaire permettant à l’acquéreur floué de faire annuler une défiscalisation immobilière.

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Prescription de l’action en justice de l’investisseur : revirement faborable de la Cour de cassation

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action en justice investisseur

L’action en justice de l’investisseur peut notamment consister à mettre en cause la responsabilité de la banque.

En la matière, la Cour de cassation jugeait traditionnellement que l’action en responsabilité de l’emprunteur pour manquement d’un établissement bancaire à son devoir de mise en garde commençait à se prescrire dès l’octroi du crédit (Cass. com., 26 janvier 2010, n° 08-18.354).

Elle vient d’opérer un revirement en matière de prêt in fine garanti par un contrat d’assurance vie en jugeant que l’action ne se prescrit qu’à compter du terme du prêt, à savoir, au moment où le capital emprunté doit être remboursé (Cass. com., 6 mars 2019, n° 17-22.668).

Cette solution permet ainsi de faire démarrer beaucoup plus tard le point de départ du délai de prescription.

Cette solution semble pleinement justifiée. En effet, ce n’est qu’au moment du dénouement de l’opération que l’emprunteur peut constater que les sommes placées sur le contrat d’assurance vie n’ont pas permis de constituer un capital suffisant pour faire face au remboursement du prêt.

Ce revirement peut avoir une incidence favorable au plaignant dans d’autres types d’action en justice par un investisseur.

A titre d’exemple, il peut s’agir des actions en responsabilité contre les acteurs de la défiscalisation immobilière ou en matière de responsabilité notariale.

D’ailleurs, dans ces deux domaines, promoteurs et notaires avaient souvent pour habitude d’invoquer à leur profit la jurisprudence précitée du 26 janvier 2010 pour tenter de la faire appliquer par analogie à leurs activités.

Ce revirement de la Cour de cassation du 6 mars 2019 devrait logiquement affaiblir une telle argumentation.

Mieux, c’est désormais l’investisseur qui pourra désormais se prévaloir par analogie de ce revirement de jurisprudence.

Par exemple, en matière de défiscalisation immobilière, il pourra soutenir que le point de départ du délai de prescription doit être situé au terme de l’opération de défiscalisation, lorsqu’il a pu constater que la valeur vénale du bien immobilier s’avère très insuffisante pour rembourser le prêt.

Ce n’est en effet qu’au terme de l’opération (et non lors de l’achat immobilier) que le préjudice subi par la victime se manifeste.

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Défiscalisation dans un département d’outre mer : sanction du défaut d’information sur les risques

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information sur les risques

Dans un article précédent, nous avions évoqué un arrêt prononçant l’annulation d’une opération de type Girardin pour dol (dispositif de défiscalisation en outre-mer, remplacé ensuite par le dispositif Scellier Majoré). Une nouvelle décision de la Cour de cassation vient rappeler qu’il est nécessaire d’apporter une information sur les risques liés à ce type d’opération.

Cette affaire concernait la commercialisation d’un programme immobilier situé à la Réunion.

L’opération (et notamment la mise en location du logement), ne s’était nullement déroulée comme l’avait laissé entendre le commercialisateur.

L’acquéreur avait en conséquence agi en justice pour obtenir réparation de la part de ce commercialisateur.

Par un arrêt en date du 13 octobre 2017, la Cour d’appel de Saint-Denis (département de la Réunion) a fait droit à ses demandes.

La Cour d’appel a notamment retenu que cette société avait manqué à son devoir de conseil en présentant l’opération comme étant dénuée de risque : cette société aurait dû apporter à l’acquéreur une information sur les risques.

Suite au prononcé de cette décision, le commercialisateur a décidé d’intenter un pourvoi en cassation.

Or, la Cour de cassation vient de rejeter ce pourvoi, en approuvant en ces termes l’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion :

« Ayant constaté que la société IFB France (la société de commercialisation) avait joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l’esprit de ses potentiels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels, qu’elle avait produit un écrit portant le nom d’une agence de gestion immobilière qui accréditait l’idée d’une sécurisation du projet et d’une rentabilité certaine, et que le contrat de réservation contenait une clause de garantie de revenus locatifs de nature à laisser croire à l’acquéreur que cette garantie n’était subordonnée qu’à la condition qu’il confie la gestion à cette agence immobilière, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s’expliquer sur une simple allégation dépourvue d’offre de preuve, a retenu qu’en détournant l’attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d’aléas et de risques liés à cette opération immobilière, la société IFB France avait manqué à son obligation d’information sincère et de conseil, caractérisant ainsi la faute commise par celle-ci. »

(Arrêt de la Cour de cassation – 1ère Chambre civile – du 23 janvier 2018, RG n° 17-31445)

Cet arrêt confirme une nouvelle fois que les principes qui gouvernent la protection des acquéreurs dans le cadre de programme situés en métropole, s’appliquent à l’identique pour les opérations situées dans les départements d’outre-mer.

Charles FREIDEL

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Les plafonds d’indemnisation des licenciements abusifs jugés irréguliers

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plafonds d'indemnisation des licenciements abusifs

Sur les plafonds d’indemnisation des licenciements (« barème Macron ») en cause

Le salarié victime d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse est en droit de demander l’indemnisation du préjudice qu’il subit.

Le montant de cette indemnisation dépend par définition de l’ampleur du préjudice. Son évaluation nécessite donc de prendre en compte la situation subie par le salarié.

Afin de permettre aux employeurs de maîtriser par avance le coût de cette indemnisation, le Gouvernement a modifié par voie d’ordonnance le Code du travail, en prévoyant désormais un barème d’indemnisation (article L 1235-3 du Code du travail modifié par voie d’ordonnance).

Ce barème a notamment pour effet de fixer un plafond, à savoir un montant maximum, auquel le salarié peut prétendre. Le montant de ce plafond d’indemnisation est fixé en fonction de l’ancienneté du salarié et de la taille de l’entreprise.

Sur l’irrégularité de ces plafonds

Le Conseil de Prud’hommes de Troyes vient de décider par un jugement en date du 13 décembre 2018 que ces plafonds sont contraires au droit international (à savoir la Charte Sociale Européenne ainsi que la Convention n° 158 de l’Organisation Internationale du Travail).

En leur décision, le Conseil de Prud’hommes relève également que « ces barèmes sécurisent d’avantage les fautifs que les victimes et sont donc inéquitables ».

Ces barèmes ont également été jugés irréguliers par les Conseils de Prud’hommes d’Amiens (jugement du 13 décembre 2018) et de Lyon (jugement du 7 janvier 2019).

Ces décisions encouragent les salariés à conserver l’espoir d’une juste et équitable indemnisation en cas de licenciement abusif.

Les barèmes adoptés par le gouvernement par voie d’ordonnance, ne constituent ainsi pas un obstacle insurmontable.

Hermeline VILLERABEL

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Actualités du cautionnement : sur les moyens pour éviter de payer

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Sur la prescription des moyens pour éviter de payer tirés du défaut d’information annuelle

Lorsqu’elle est assignée en paiement, la caution peut tenter d’invoquer différents moyens pour éviter de payer. Elle peut notamment se défendre en rétorquant qu’elle n’a pas reçu de la part de la banque l’information annuelle prévue à l’article L 313-22 du Code monétaire et financier (à savoir l’information relative au montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente, qui doit lui être donnée avant le 31 mars de chaque année).

Cet argument, lorsqu’il est retenu, permet à la caution d’être déchargée des intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information.

Récemment, la Cour de cassation a jugé que cet argument, lorsqu’il est invoqué comme moyen de défense par la caution pour éviter de payer, n’est soumis à aucun délai de prescription.

En conséquence, même si le défaut d’information reproché à la banque est déjà intervenu depuis plus de cinq ans, la caution demeure recevable à l’invoquer pour sa défense (Cass. Com. 6 juin 2018 – Pourvoi n° 17-10103).

moyens pour éviter de payer

Sur les irrégularités de la mention manuscrite comme moyens pour éviter le paiement

En vertu des dispositions de l’article L 341-2 du Code de la consommation, la personne physique qui se porte caution doit à peine de nullité faire précéder sa signature d’une mention manuscrite.

Cette mention commence en ces termes « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … (…)« . La lettre « X », telle que contenue dans la formule légale correspond au nom du débiteur principal (celui que la caution accepte de garantir).

La Cour de cassation en déduit que cette lettre doit impérativement être remplacée, lorsque la caution reproduit de sa main la mention manuscrite, par le nom de ce débiteur à l’exclusion de toute autre formule. La Cour de cassation a jugé à titre d’exemple que le fait de remplacer le nom du débiteur par la formule « le bénéficiaire du crédit » ne satisfait pas à ces exigences (Cass. Com 24 mai 2018 – RG n° 16-24400).

Faute de mention du nom de ce débiteur, l’acte de cautionnement est nul de sorte que la caution pourra éviter de payer.

Sur les moyens pour éviter de payer tirés de la disproportion du cautionnement

La caution peut également éviter le paiement pour le cas où son engagement s’avère disproportionné à ses revenus et patrimoine.

Comme indiqué dans un article précédent, le fait que la caution soit mariée peut avoir une incidence sur le contrôle du caractère proportionné de l’engagement.

Toutefois, lorsque la caution est mariée sous le régime de la séparation de biens, la Cour de cassation a récemment précisé que le caractère proportionné s’apprécie au regard de ses seuls biens et revenus personnels. L’engagement peut ainsi être jugé disproportionné quand bien même la caution est mariée avec une personne disposant de revenus ou d’un patrimoine très supérieur au montant de l’engagement. (Cass. com 24 mai 2018 – RG n° 16-23036)

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Nullité d’une opération de défiscalisation Girardin pour dol

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défiscalisation Girardin

Une opération de défiscalisation Girardin, à l’instar des investissements locatifs soumis aux autres régimes d’incitation fiscale, peut faire l’objet d’une annulation ou d’une condamnation à des dommages et intérêts en cas de dol (c’est à dire en cas de mensonge, de manoeuvre ou de silence trompeur).

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en fournit une illustration (C.A. Montpellier, 20 septembre 2018, 1ère Chambre A) au profit de la victime d’un investissement réalisé à la Réunion.

Sur les problèmes qui affectaient l’opération de défiscalisation Girardin

En l’occurence, les acquéreurs soutenaient qu’ils avaient été induits en erreur par le promoteur sur le montant des loyers susceptibles d’être perçus (ils avaient subi une carence locative de près d’un an avant de trouver un premier locataire et avait dû consentir une baisse de loyers significative). Les problèmes de mise en location avaient d’ailleurs été à l’origine d’un redressement fiscal.

Ils faisaient également état du fait que la valeur du logement, telle qu’estimée quelques années après la vente, avait diminué de moitié par rapport au prix d’achat.

Sur la solution retenue par la Cour d’appel

La Cour d’appel juge que les acquéreurs sont bien fondés en leur argumentation et retient l’existence d’un dol.

Elle retient notamment que les acquéreurs étaient profanes en matière immobilière et qu’il était certain qu’ils avaient vocation à acheter ce bien sans le visiter. En effet, ce bien leur était présenté comme un produit financier, et alors même qu’il était situé à plusieurs milliers de kilomètres de leur domicile.

 

Il convient également d’observer que la Cour écarte le moyen de défense du promoteur tiré de la prescription.

Le promoteur faisait valoir que l’action en justice avait été déclenchée huit ans après la conclusion de la vente (pour mémoire, le délai de prescription est de cinq ans).

La Cour d’appel décide néanmoins que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter du jour où les acquéreurs avaient reçu une notification de la part de l’administration fiscale les informant de la perte de leur avantage fiscal. Or, cette notification était intervenue moins de cinq ans avant qu’ils n’agissent en justice.

En effet, en matière de dol le délai pour agir ne coure pas à compter de la date de la conclusion du contrat, mais de la date de la découverte du dol (article 1144 du Code civil). Souvent, cette découverte intervient longtemps après.

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Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs

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prescription de l'action contre les défiscalisateurs

prescription de l’action contre les défiscalisateurs

La Cour d’appel de Bourges a récemment prononcé un arrêt en faveur d’acquéreurs floués par une opération de défiscalisation (C.A. Bourges, 6 septembre 2018, RG n° 17/00168, EDELIS C/ Epoux X.). Cet arrêt aborde notamment la question de la prescription de l’action contre les défiscalisateurs.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient initié une procédure en nullité de la vente, et en dommages et intérêts complémentaires.

Ils faisaient notamment valoir que l’acte de vente devait être annulé en raison d’un dol, mais également en raison d’une violation des règles relatives au démarchage à domicile.

Pour se défendre, le promoteur soutenait que l’action était prescrite, étant rappelé que depuis 2008, le délai de prescription de ces actions est d’une durée de 5 ans. Selon le promoteur, étaient ainsi prescrites la demande en nullité fondée sur les règles relatives au démarchage, la demande en nullité pour dol, ainsi que la demande de dommages et intérêts. Ces trois moyens de défense ont été successivement rejetés par la Cour d’appel.

Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs pour violation des règles sur le démarchage à domicile

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date de la conclusion du contrat de réservation (conclu en violation des règles gouvernant le démarchage à domicile) et la date de l’assignation.

La Cour rejette cet argument en motivant ainsi sa décision :

« (…) il importe peu que la nullité de l’acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l’acte de réservation du 19 février 2009, telles que l’inobservation des règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile ou la protection de l’acquéreur immobilier non professionnel, puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l’acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques. »

D’après cette solution, l’acquéreur peut donc invoquer la nullité du contrat de réservation plus de cinq ans après la conclusion de ce contrat.

Sur la prescription de la demande en nullité pour dol

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date des manœuvres dolosives reprochées et le moment où l’acquéreur a agi en justice. Il en déduisait que la demande en nullité de la vente pour dol était prescrite.

La Cour d’appel rejette cette argumentation en ces termes :

« il doit être relevé que le délai de l’action en nullité d’un contrat pour cause de dol ne court qu’à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manœuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux X. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l’opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’avantage fiscal attendu et du montant de l’effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l’exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l’occasion de la première mise en location du bien. »

Comme l’ont jugé d’autres cours d’appel, le point de départ du délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où l’acquéreur a pu s’apercevoir que l’investissement immobilier était déficient.

Sur la prescription de la demande de dommages et intérêts complémentaires

Le promoteur soutenait également que la demande de dommages et intérêts devait se prescrire de manière autonome à l’action en nullité pour dol.

Selon le promoteur, la demande d’indemnisation pouvait ainsi être jugée prescrite, quand bien même la demande en nullité ne l’aurait pas été.

La Cour rejette également cet argument en retenant que « la demande de dommages-intérêts, qui trouve en réalité sa cause dans des manquements rattachables à la formation du contrat, ne peut se prescrire autrement que l’action principale en nullité de la convention. »

Cet arrêt répond ainsi de manière favorable aux acquéreurs sur plusieurs facettes du débat qui s’instaure habituellement dans ce type de litige sur la question de la prescription.

La prescription de l’action contre les défiscalisateurs est devenue une question pregnante dans ce type de contentieux depuis la réforme de la prescription de 2008.

Charles FREIDEL

Interdiction de gérer – la loi plus favorable au dirigeant s’applique immédiatement

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Sur la réforme favorable au dirigeant en matière d’interdiction de gérer

En cas de procédure de liquidation judiciaire, le dirigeant ayant commis des fautes dites disciplinaires s’expose à des mesures d’ interdiction de gérer ou de faillite personnelle.

La durée de ces sanctions peut aller jusqu’à 15 ans.

Parmi ces fautes disciplinaires, figure le fait d’avoir omis de demander l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire dans le délai de quarante-cinq jours à compter de la cessation des paiements (article L 653-8 du Code de commerce).

La définition de cette faute disciplinaire a été adoucie par la loi « Macron » (loi n° 2015-990 du 6 août 2015).

En effet, depuis l’entrée en vigueur de cette loi, seul le fait d’avoir omis « sciemment » de respecter ce délai de 45 jours constitue une faute disciplinaire.

Toute omission qui serait le résultat d’une simple négligence n’est ainsi plus susceptible d’être sanctionnée.

C’est en ce sens que la loi a été adoucie.

 

Sur l’application immédiate et rétroactive de cette loi plus douce

Le problème se posait néanmoins de savoir si cette réforme favorable au dirigeant pouvait rétroagir.

En d’autres termes, la réforme issue de la loi du 6 août 2015 peut-elle bénéficier aux dirigeants qui avaient, avant son entrée en vigueur de cette loi, omis par simple négligence de solliciter l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation dans le délai légal de 45 jours.

En effet, en matière de discipline des dirigeants, la Cour de cassation refusait habituellement de faire rétroagir la loi plus douce (contrairement au principe applicable en droit pénal, selon lequel la loi plus douce doit s’appliquer immédiatement, même pour juger les infractions commises avant son entrée en vigueur).

Toutefois, par un arrêt en date du 24 mai 2018, la Cour de cassation adopte une solution contraire, et décide ainsi de faire application du texte disciplinaire modifié par la loi Macron, quand bien même les faits étaient antérieurs à celle-ci (ou plus précisément, quand bien même la procédure de liquidation avait été ouverte antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi).

La Cour de cassation justifie sa solution par le principe constitutionnel de nécessité des peines : puisque la loi prévoit désormais qu’il n’y a plus lieu de sanctionner une simple négligence, il n’y a également plus lieu de sanctionner les négligences déjà commises et qui n’ont pas encore été jugées.

Par-delà la faute prévue à l’article L 653-8 du Code de commerce, toute faute disciplinaire du dirigeant passible d’une interdiction de gérer et/ou d’une faillite personnelle semble pouvoir désormais bénéficier de ce principe d’application rétroactive.

Charles FREIDEL

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Investissement LMNP – responsabilité du mandataire commercial

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La Cour d’appel de Rennes a prononcé le 23 janvier 2018 un arrêt relatif à un investissement de type LMNP. Elle y retient la responsabilité d’une société de commercialisation (en l’occurence la société IFB FRANCE).  (C.A. Rennes, 23 janvier 2018, R.G. n° 16/03727).

LMNP résidence de tourisme

Sur le déroulement de cette opération de type LMNP

En l’occurence, cette société avait proposé à un investisseur profane d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme.

Afin de bénéficier du régime LMNP, l’acquéreur devait donner ce bien en location à un exploitant. Cette location devait intervenir dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.

Or, quelques années après la vente, cet exploitant avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. L’exploitation de la résidence était alors cédée à une nouvelle entreprise. Néanmoins, celle-ci proposa à l’acquéreur de reprendre le bail à un loyer moindre.

Sur l’action mise en oeuvre par la victime de cette opération de type LMNP

L’acquéreur refusa cette proposition. Au contraire, il décida d’agir contre le mandataire commercial en soutenant que ce dernier avait notamment manqué à son devoir d’information et de conseil.

Il considérait en effet qu’il n’avait pas été correctement informé sur les aléas juridiques et financiers de l’opération.

La Cour d’appel de Rennes a fait droit à cette argumentation en jugeant notamment que « le cadre jurique et les incidences fiscales » de cette opération de type loi LMNP « étaient complexes et exigeaient de sa part de fournir (à l’acquéreur) d’avantage d’informations que celles figurant au document intitulé « projection financière Loi LMNP » qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites« .

Ainsi, au même titre que pour les opérations de type de Robien, Borloo,… le commercialisateur est astreint à un devoir de conseil.

Charles FREIDEL

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