La suppression du poste de gardien est une décision que certaines copropriétés prennent en assemblée générale, souvent dans une optique de réduction des charges. Toutefois, cette mesure peut entraîner des conséquences importantes : perte de services, baisse de la qualité de vie, atteinte à la sécurité, altération du standing de l’immeuble.
Ce type de décision n’est pas toujours légal. Et des voies de recours existent.
Un cadre juridique protecteur
Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la suppression du poste de gardien peut être décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Mais cette règle connaît une exception notaire : lorsque le règlement de copropriété prévoit expressément la présence d’un gardien, et que sa suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité des votes des copropriétaires est requise.
Le règlement de copropriété constitue donc une norme de référence incontournable, que l’assemblée générale ne peut pas modifier à une simple majorité si elle remet en cause l’ADN de la copropriété.
Ce qu’en disent les juridictions
Les juridictions rappellent régulièrement ces principes.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 8 mars 2023, a annulé la suppression d’un poste de gardien dès lors que les prestations proposées en remplacement (société de nettoyage, gestion extérieure) n’étaient pas équivalentes à celles assurées par une gardienne logée sur place.
Dans un autre arrêt rendu le 15 février 2017, confirmé par la Cour de cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-16.693), il a été jugé que la présence d’un gardien participait au standing et à la sécurité d’un immeuble qualifié d’« habitation bourgeoise ». Sa suppression sans unanimité a donc été censurée.
Un éclairage local : la décision du Tribunal judiciaire de Lyon du 12 juin 2025
Le Tribunal judiciaire de Lyon a récemment annulé une délibération de suppression du poste de gardien prise lors d’une assemblée générale, considérant que certaines prestations assurées auparavant (interventions de proximité, surveillance, lien de confiance) ne l’étaient plus, et que des difficultés de sécurité avaient été constatées depuis. Le tribunal a jugé que cette décision aurait dû être prise à l’unanimité.
Ces décisions confirment que les juridictions veillent au respect des droits des copropriétaires et à la stabilité des règles de vie dans les immeubles, malgré la logique d’externalisation et de recherches d’économies, et ce, même lorsque la supression du poste de gardien est voulu par une large majorité.
Quels recours ?
Un copropriétaire opposé à une telle décision peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Le recours peut être fondé sur :
- la méconnaissance du règlement de copropriété,
- l’absence de majorité suffisante,
- une atteinte aux modalités de jouissance des lots.
L’analyse du règlement de copropriété, l’appréciation de l’équivalence des prestations ou la construction d’un recours efficace nécessitent une expertise juridique précise.
Notre cabinet, implanté à Lyon et intervenant régulièrement en droit de la copropriété, accompagne les copropriétaires dans ce type de contentieux.
Vous êtes concerné(e) ?
Si la suppression du poste de gardien dans votre immeuble vous paraît contestable, n’attendez pas. Des solutions existent, à condition d’agir dans les délais.