L’action en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires constitue une procédure juridique essentielle en matière de copropriété. Elle permet aux copropriétaires de contester la validité d’une assemblée générale et d’obtenir l’annulation de tout ou partie des décisions qui y ont été prises à cette occasion.
Les personnes habilitées à agir
La loi reconnaît le droit d’agir en nullité à plusieurs catégories de personnes :
– Les copropriétaires ayant expressément voté contre une résolution lors de l’assemblée générale peuvent la contester.
– De même, les copropriétaires absents qui n’étaient pas représentés peuvent agir en nullité.
Le délai pour agir
Le législateur a fixé un délai strict pour exercer cette action. En principe, les personnes souhaitant contester une décision disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Ce délai est impératif : une fois dépassé, aucune action en nullité ne pourra être recevable, même si l’irrégularité est avérée.
Toutefois, il existe une exception importante : lorsque l’action en nullité vise une délibération modifiant le règlement de copropriété de manière irrégulière, l’action peut être exercée sans condition de délai. Vous pouvez en trouver l’illustration en cliquant sur ce lien.
Les motifs justifiant une action en nullité
Plusieurs irrégularités peuvent justifier une action en nullité. Le non-respect des règles de convocation constitue un motif fréquent : par exemple, une convocation tardive ou l’absence de certaines mentions obligatoires. L’omission de documents obligatoires devant être joints à la convocation représente également un motif valable. Les décisions prises en violation des règles de majorité requises peuvent être contestées, tout comme celles qui traduisent un abus de majorité au détriment de certains copropriétaires. Enfin, toute décision prise sur un sujet non inscrit à l’ordre du jour peut être annulée.
La procédure à suivre
L’engagement d’une action en nullité nécessite le respect d’une procédure précise. Le ministère d’avocat est obligatoire, car l’action doit être portée devant le tribunal judiciaire. L’avocat rédigera une assignation qui devra être signifiée par commissaire de justice (anciennement dénommé huissier de justice) au syndic de copropriété. Il est essentiel de pouvoir faire délivrer cette assignation dans le délai précité de deux mois.
Recommandations pratiques
Avant d’entreprendre une action en nullité, il est vivement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Ce dernier pourra évaluer les chances de succès de l’action et éviter l’engagement de frais inutiles. Il est également crucial de vérifier que l’on dispose bien d’un intérêt à agir et de rassembler méthodiquement tous les documents pertinents, tels que la convocation, le procès-verbal et toute correspondance relative à l’assemblée générale contestée. La plus grande attention doit être portée au respect du délai de deux mois, qui court à compter de la notification du procès-verbal.
Notre experience en la matière
Nous intervenons depuis plus de 15 ans pour défendre des copropriétaires souhaitant se défendre face à leur syndic et alors syndicat de copropriété, notamment en mettant en œuvre des actions en nullité d’assemblée générale.
A titre d’exemples, nous avons ainsi mis en œuvre des procédures permettant de faire annuler des délibérations notamment :
- Lorsque le délai de convocation n’est pas respecté.
- Lorsque l’Assemblée a été convoquée par le syndic après expiration du mandat dont il disposait.
- Lorsque la délibération ne respecte pas le règlement de copropriété.
- Lorsque la délibération modifie le règlement de copropriété dans un sens contraire à la loi.
- Lorsque la délibération porte atteinte à une précédente décision d’assemblée générale.
- Lorsque la délibération porte atteinte aux droits dont dispose un copropriétaire sur son lot…
Bon à savoir :
Lors d’une assemblée, il est souvent préférable de voter contre une délibération qui vous semblent contestable. À défaut, vous ne pourrez plus contester celle-ci.
En cas d’action en justice, vous pouvez demander à être exonéré en cas de victoire de toute participation aux charges liées à la défense du syndicat des copropriétaires.
Lorsque le motif d’annulation de l’Assemblée apparaît manifeste, il arrive que le syndicat (via son syndic) reconnaisse son erreur sans attendre l’issue de la procédure, permettant ainsi de résoudre rapidement le litige.
Afin de respecter le délai de 2 mois pour agir en nullité, l’idéal est d’anticiper l’action, dès la réception de la convocation à l’Assemblée générale.