Comme évoqué dans un précédent article, l’emprunteur immobilier poursuivi par la banque peut contester la validité de certaines clauses prévues dans le contrat de prêt, dans le but d’échapper à l’exibilité immédiate du capital emprunté.
Par un arrêt en date du 3 octobre 2024 (Cour de cassation, Chambre civile 2 – 3 octobre 2024 – 21-25.823, Publié au bulletin), la Cour de cassation vient de consacrer ce moyen de défense mis à la disposition des emprunteurs.
Sur les faits à l’origine de cette décision
L’affaire opposait des emprunteurs à la Banque CIC Ouest. Le contrat de prêt immobilier contenait (comme c’est le cas habituellement) une clause d’exigibilité anticipée du capital emprunté en cas de défaut de paiement d’une ou plusieurs mensualités par les emprunteurs.
Suite à des difficultés financières, la banque a fait usage de cette clause et a mis en œuvre une procédure judiciaire contre les emprunteurs.
Les emprunteurs ont contesté cette démarche, estimant que la clause d’exigibilité anticipée était abusive.
Sur le caractère abusif de la clause
La Cour de cassation a approuvé l’argument des emprunteurs, confirmant que la clause d’exigibilité immédiate figurant dans le contrat de prêt était abusive et devait être en conséquence « réputée non écrite« .
Cette clause était en effet abusive dans la mesure où elle permettait à la banque de prononcer la déchéance du terme du prêt (à savoir qu’elle lui permettait d’exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital emprunté) sans que la banque ne soit obligée au préalable d’adresser une mise en demeure aux emprunteurs.
La Cour de cassation précise également que la clause étant abusive, la banque ne pouvait remédier à la situation en adressant une mise en demeure à l’emprunteur (dans cette affairre, la Banque avait en effet tenté de combler l’insuffisance de la clause en prenant l’initiative d’adresser aux emprunteurs une mise en demeure préférable).
Un précédent protecteur pour les emprunteurs
Cet arrêt marque une étape importante dans la protection des emprunteurs.
Il confirme que les clauses abusives dans les contrats de prêt sont privées de tout effet juridique.
Il confirme que la Banque ne peut pas « réparer » ou « contourner » le vice affectant la clause abusive.
Il confirme que les emprunteurs peuvent invoquer ces vices pour se défendre en cas de litige, notamment lorsque la banque les assigne en paiement ou encore en saisie immobilière.
Ce que les emprunteurs doivent retenir
Si vous êtes confronté à des difficultés de remboursement :
- Analysez votre contrat : Recherchez d’éventuelles clauses qui pourraient être jugées abusives.
- Vérifiez les mises en demeure : Assurez-vous qu’elles respectent les exigences contractuelle et légales.