📌 Contexte : Pourquoi cette décision est remarquable ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier géré par une société de gestion. Mais ces placements ne sont pas sans risque : la valeur des parts peut chuter en fonction du marché. Certains investisseurs se retrouvent alors face à des pertes importantes et cherchent à engager la responsabilité des intermédiaires financiers pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.
Une question essentielle se pose alors : à partir de quand le délai de prescription commence-t-il à courir ? La Cour de cassation a rendu une réponse à cette question par un arrêt en date du 15 janvier 2025 (Cass. com., 15 janvier 2025, pourvoi n° 23-19.691).
L’affaire : Un litige sur la perte de valeur d’une SCPI
En 2008, un couple d’investisseurs achète des parts d’une SCPI, dont la dissolution était prévue pour 2017.
Constatant une forte perte de valeur, les investisseurs attaquent notamment leur conseiller financier en justice en 2019, estimant qu’il a manqué à son obligation de conseil et d’information.
⏳ La bataille judiciaire sur la prescription
La Cour d’appel de Paris déclare leur action irrecevable en avril 2023 :
– Elle fixe le point de départ du délai de prescription quinquennale à juin 2010.
– Selon elle, les investisseurs disposaient à cette date de documents (procès-verbal d’assemblée générale de la SCPI, rapport annuel) leur permettant de constater la baisse de valeur de leurs parts.
Mais la Cour de cassation annule cet arrêt.
La Cour de cassation tranche en faveur des investisseurs
Elle rappelle un principe clé :
👉 Le délai de prescription ne commence à courir qu’à la date où le dommage est définitivement réalisé ou révélé à la victime.
Dans le cas des SCPI, le préjudice ne peut être certain qu’au moment de la dissolution et de la liquidation de la SCI, quand la valeur réelle des parts (et donc la valeur de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI) est arrêtée.
Ici, la liquidation a eu lieu en 2017. L’action intentée en 2019 n’était donc pas prescrite.
🔍 Une protection renforcée pour les investisseurs
Cette décision clarifie un point essentiel pour les investisseurs en SCPI :
✅ Une simple baisse de valeur théorique mentionnée sur les documents relatifs au fonctionnement de la SCPI ne suffit pas à déclencher la prescription.
✅ Seules les pertes constatées lors de la liquidation finale marquent le début du délai pour agir.
💡 Que faire si vous êtes concerné ?
Si vous avez investi en SCPI et que vous pensez avoir subi un préjudice, il est important d’examiner si vous êtes toujours dans les délais pour agir.