faire annuler une défiscalisation

Faire annuler une défiscalisation immobilière : la Cour de cassation approuve un moyen supplémentaire

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L’investisseur floué peut envisager de faire annuler la défiscalisation immobilière litigieuse.

Cette annulation a pour but d’anéantir l’acte notarié de vente et d’obtenir le remboursement du prix versé au promoteur.

Comme tout contrat, une vente immobilière est sujette à annulation si l’un de ses éléments constitutifs fait défaut.

Parmi les éléments constitutifs traditionnels d’un contrat, figure la « cause ». La cause peut se définir comme le mobile ayant amené chaque partie à conclure le contrat.

En matière de défiscalisation immobilière, le mobile de l’acheteur (et donc la cause) réside dans l’obtention de revenus locatifs et fiscaux.

Or, si le bien immobilier vendu à l’acquéreur est dépourvu du potentiel locatif et fiscal escompté, ou encore si son prix de vente est ruineux, la cause du contrat fait défaut.

Nous avions précédemment indiqué que ce fondement avait déjà été retenu par une Cour d’appel pour annuler une opération de défiscalisation de type de Robien.

Cette solution vient d’être consacrée à son tour par la Cour de cassation, par un arrêt en date du 18 avril 2019 :

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que la réalisation d’un investissement locatif et l’avantage fiscal pour lesquels Mme I… avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur l’erreur, a pu en déduire que Mme I… était fondée à obtenir l’annulation de la vente pour absence de cause »

Cass. Civ. 3, 18 avril 2019, N° de pourvoi : 18-10693 

Cet arrêt fournit en outre une nouvelle illustration relative à la surévaluation du prix de vente bien. Cette surévaluation est ici sanctionnée au travers de la notion de cause.

En pratique, le raisonnement adopté par la Cour est le suivant : le bien est vendu si cher que l’objectif fiscal (qui consiste à la base à réaliser une économie) perd toute signification.

Ainsi, la Cour de cassation approuve une argumentation complémentaire permettant à l’acquéreur floué de faire annuler une défiscalisation immobilière.


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Prescription de l’action en justice de l’investisseur : revirement faborable de la Cour de cassation

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L’action en justice de l’investisseur peut notamment consister à mettre en cause la responsabilité de la banque.

En la matière, la Cour de cassation jugeait traditionnellement que l’action en responsabilité de l’emprunteur pour manquement d’un établissement bancaire à son devoir de mise en garde commençait à se prescrire dès l’octroi du crédit (Cass. com., 26 janvier 2010, n° 08-18.354).

Elle vient d’opérer un revirement en matière de prêt in fine garanti par un contrat d’assurance vie en jugeant que l’action ne se prescrit qu’à compter du terme du prêt, à savoir, au moment où le capital emprunté doit être remboursé (Cass. com., 6 mars 2019, n° 17-22.668).

Cette solution permet ainsi de faire démarrer beaucoup plus tard le point de départ du délai de prescription.

Cette solution semble pleinement justifiée. En effet, ce n’est qu’au moment du dénouement de l’opération que l’emprunteur peut constater que les sommes placées sur le contrat d’assurance vie n’ont pas permis de constituer un capital suffisant pour faire face au remboursement du prêt.

Ce revirement peut avoir une incidence favorable au plaignant dans d’autres types d’action en justice par un investisseur.

A titre d’exemple, il peut s’agir des actions en responsabilité contre les acteurs de la défiscalisation immobilière ou en matière de responsabilité notariale.

D’ailleurs, dans ces deux domaines, promoteurs et notaires avaient souvent pour habitude d’invoquer à leur profit la jurisprudence précitée du 26 janvier 2010 pour tenter de la faire appliquer par analogie à leurs activités.

Ce revirement de la Cour de cassation du 6 mars 2019 devrait logiquement affaiblir une telle argumentation.

Mieux, c’est désormais l’investisseur qui pourra désormais se prévaloir par analogie de ce revirement de jurisprudence.

Par exemple, en matière de défiscalisation immobilière, il pourra soutenir que le point de départ du délai de prescription doit être situé au terme de l’opération de défiscalisation, lorsqu’il a pu constater que la valeur vénale du bien immobilier s’avère très insuffisante pour rembourser le prêt.

Ce n’est en effet qu’au terme de l’opération (et non lors de l’achat immobilier) que le préjudice subi par la victime se manifeste.


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Défiscalisation dans un département d’outre mer : sanction du défaut d’information sur les risques

information sur les risques

Dans un article précédent, nous avions évoqué un arrêt prononçant l’annulation d’une opération de type Girardin pour dol (dispositif de défiscalisation en outre-mer, remplacé ensuite par le dispositif Scellier Majoré). Une nouvelle décision de la Cour de cassation vient rappeler qu’il est nécessaire d’apporter une information sur les risques liés à ce type d’opération.

Cette affaire concernait la commercialisation d’un programme immobilier situé à la Réunion.

L’opération (et notamment la mise en location du logement), ne s’était nullement déroulée comme l’avait laissé entendre le commercialisateur.

L’acquéreur avait en conséquence agi en justice pour obtenir réparation de la part de ce commercialisateur.

Par un arrêt en date du 13 octobre 2017, la Cour d’appel de Saint-Denis (département de la Réunion) a fait droit à ses demandes.

La Cour d’appel a notamment retenu que cette société avait manqué à son devoir de conseil en présentant l’opération comme étant dénuée de risque : cette société aurait dû apporter à l’acquéreur une information sur les risques.

Suite au prononcé de cette décision, le commercialisateur a décidé d’intenter un pourvoi en cassation.

Or, la Cour de cassation vient de rejeter ce pourvoi, en approuvant en ces termes l’arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion :

« Ayant constaté que la société IFB France (la société de commercialisation) avait joint à sa plaquette divers documents destinés à ôter de l’esprit de ses potentiels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels, qu’elle avait produit un écrit portant le nom d’une agence de gestion immobilière qui accréditait l’idée d’une sécurisation du projet et d’une rentabilité certaine, et que le contrat de réservation contenait une clause de garantie de revenus locatifs de nature à laisser croire à l’acquéreur que cette garantie n’était subordonnée qu’à la condition qu’il confie la gestion à cette agence immobilière, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s’expliquer sur une simple allégation dépourvue d’offre de preuve, a retenu qu’en détournant l’attention des acquéreurs potentiels de la subsistance d’aléas et de risques liés à cette opération immobilière, la société IFB France avait manqué à son obligation d’information sincère et de conseil, caractérisant ainsi la faute commise par celle-ci. »

(Arrêt de la Cour de cassation – 1ère Chambre civile – du 23 janvier 2018, RG n° 17-31445)

Cet arrêt confirme une nouvelle fois que les principes qui gouvernent la protection des acquéreurs dans le cadre de programme situés en métropole, s’appliquent à l’identique pour les opérations situées dans les départements d’outre-mer.

Charles FREIDEL


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Nullité d’une opération de défiscalisation Girardin pour dol

défiscalisation Girardin

Une opération de défiscalisation Girardin, à l’instar des investissements locatifs soumis aux autres régimes d’incitation fiscale, peut faire l’objet d’une annulation ou d’une condamnation à des dommages et intérêts en cas de dol (c’est à dire en cas de mensonge, de manoeuvre ou de silence trompeur).

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en fournit une illustration (C.A. Montpellier, 20 septembre 2018, 1ère Chambre A) au profit de la victime d’un investissement réalisé à la Réunion.

Sur les problèmes qui affectaient l’opération de défiscalisation Girardin

En l’occurence, les acquéreurs soutenaient qu’ils avaient été induits en erreur par le promoteur sur le montant des loyers susceptibles d’être perçus (ils avaient subi une carence locative de près d’un an avant de trouver un premier locataire et avait dû consentir une baisse de loyers significative). Les problèmes de mise en location avaient d’ailleurs été à l’origine d’un redressement fiscal.

Ils faisaient également état du fait que la valeur du logement, telle qu’estimée quelques années après la vente, avait diminué de moitié par rapport au prix d’achat.

Sur la solution retenue par la Cour d’appel

La Cour d’appel juge que les acquéreurs sont bien fondés en leur argumentation et retient l’existence d’un dol.

Elle retient notamment que les acquéreurs étaient profanes en matière immobilière et qu’il était certain qu’ils avaient vocation à acheter ce bien sans le visiter. En effet, ce bien leur était présenté comme un produit financier, et alors même qu’il était situé à plusieurs milliers de kilomètres de leur domicile.

 

Il convient également d’observer que la Cour écarte le moyen de défense du promoteur tiré de la prescription.

Le promoteur faisait valoir que l’action en justice avait été déclenchée huit ans après la conclusion de la vente (pour mémoire, le délai de prescription est de cinq ans).

La Cour d’appel décide néanmoins que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter du jour où les acquéreurs avaient reçu une notification de la part de l’administration fiscale les informant de la perte de leur avantage fiscal. Or, cette notification était intervenue moins de cinq ans avant qu’ils n’agissent en justice.

En effet, en matière de dol le délai pour agir ne coure pas à compter de la date de la conclusion du contrat, mais de la date de la découverte du dol (article 1144 du Code civil). Souvent, cette découverte intervient longtemps après.


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Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs

prescription de l'action contre les défiscalisateurs

prescription de l’action contre les défiscalisateurs

La Cour d’appel de Bourges a récemment prononcé un arrêt en faveur d’acquéreurs floués par une opération de défiscalisation (C.A. Bourges, 6 septembre 2018, RG n° 17/00168, EDELIS C/ Epoux X.). Cet arrêt aborde notamment la question de la prescription de l’action contre les défiscalisateurs.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient initié une procédure en nullité de la vente, et en dommages et intérêts complémentaires.

Ils faisaient notamment valoir que l’acte de vente devait être annulé en raison d’un dol, mais également en raison d’une violation des règles relatives au démarchage à domicile.

Pour se défendre, le promoteur soutenait que l’action était prescrite, étant rappelé que depuis 2008, le délai de prescription de ces actions est d’une durée de 5 ans. Selon le promoteur, étaient ainsi prescrites la demande en nullité fondée sur les règles relatives au démarchage, la demande en nullité pour dol, ainsi que la demande de dommages et intérêts. Ces trois moyens de défense ont été successivement rejetés par la Cour d’appel.

Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs pour violation des règles sur le démarchage à domicile

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date de la conclusion du contrat de réservation (conclu en violation des règles gouvernant le démarchage à domicile) et la date de l’assignation.

La Cour rejette cet argument en motivant ainsi sa décision :

« (…) il importe peu que la nullité de l’acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l’acte de réservation du 19 février 2009, telles que l’inobservation des règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile ou la protection de l’acquéreur immobilier non professionnel, puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l’acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques. »

D’après cette solution, l’acquéreur peut donc invoquer la nullité du contrat de réservation plus de cinq ans après la conclusion de ce contrat.

Sur la prescription de la demande en nullité pour dol

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date des manœuvres dolosives reprochées et le moment où l’acquéreur a agi en justice. Il en déduisait que la demande en nullité de la vente pour dol était prescrite.

La Cour d’appel rejette cette argumentation en ces termes :

« il doit être relevé que le délai de l’action en nullité d’un contrat pour cause de dol ne court qu’à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manœuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux X. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l’opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’avantage fiscal attendu et du montant de l’effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l’exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l’occasion de la première mise en location du bien. »

Comme l’ont jugé d’autres cours d’appel, le point de départ du délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où l’acquéreur a pu s’apercevoir que l’investissement immobilier était déficient.

Sur la prescription de la demande de dommages et intérêts complémentaires

Le promoteur soutenait également que la demande de dommages et intérêts devait se prescrire de manière autonome à l’action en nullité pour dol.

Selon le promoteur, la demande d’indemnisation pouvait ainsi être jugée prescrite, quand bien même la demande en nullité ne l’aurait pas été.

La Cour rejette également cet argument en retenant que « la demande de dommages-intérêts, qui trouve en réalité sa cause dans des manquements rattachables à la formation du contrat, ne peut se prescrire autrement que l’action principale en nullité de la convention. »

Cet arrêt répond ainsi de manière favorable aux acquéreurs sur plusieurs facettes du débat qui s’instaure habituellement dans ce type de litige sur la question de la prescription.

La prescription de l’action contre les défiscalisateurs est devenue une question pregnante dans ce type de contentieux depuis la réforme de la prescription de 2008.

Charles FREIDEL

Investissement LMNP – responsabilité du mandataire commercial

La Cour d’appel de Rennes a prononcé le 23 janvier 2018 un arrêt relatif à un investissement de type LMNP. Elle y retient la responsabilité d’une société de commercialisation (en l’occurence la société IFB FRANCE).  (C.A. Rennes, 23 janvier 2018, R.G. n° 16/03727).

LMNP résidence de tourisme

Sur le déroulement de cette opération de type LMNP

En l’occurence, cette société avait proposé à un investisseur profane d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme.

Afin de bénéficier du régime LMNP, l’acquéreur devait donner ce bien en location à un exploitant. Cette location devait intervenir dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.

Or, quelques années après la vente, cet exploitant avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. L’exploitation de la résidence était alors cédée à une nouvelle entreprise. Néanmoins, celle-ci proposa à l’acquéreur de reprendre le bail à un loyer moindre.

Sur l’action mise en oeuvre par la victime de cette opération de type LMNP

L’acquéreur refusa cette proposition. Au contraire, il décida d’agir contre le mandataire commercial en soutenant que ce dernier avait notamment manqué à son devoir d’information et de conseil.

Il considérait en effet qu’il n’avait pas été correctement informé sur les aléas juridiques et financiers de l’opération.

La Cour d’appel de Rennes a fait droit à cette argumentation en jugeant notamment que « le cadre jurique et les incidences fiscales » de cette opération de type loi LMNP « étaient complexes et exigeaient de sa part de fournir (à l’acquéreur) d’avantage d’informations que celles figurant au document intitulé « projection financière Loi LMNP » qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites« .

Ainsi, au même titre que pour les opérations de type de Robien, Borloo,… le commercialisateur est astreint à un devoir de conseil.

Charles FREIDEL


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Défiscalisation Scellier : annulation d’une opération pour dol

Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation (de type ROBIEN, DEMESSINE, GIRARDIN…) une opération de défiscalisation de type loi Scellier peut avoir été commercialisée de manière ayant induit l’acquéreur en erreur.

Si tel est le cas, elle peut faire l’objet d’une action en annulation pour dol, comme l’a illustré très récemment la jurisprudence (C.A. Aix-en-Provence, 7 juin 2018, Consorts L. C/ STELLIUM IMMOBILIER).

scellier

Sur le dol qui affectait cette opération de défiscalisation de type loi Scellier

Dans cette affaire, afin de convaincre les acquéreurs de s’engager dans une opération de type loi Scellier, les commercialisateurs avaient indiqué que le potentiel locatif de la résidence avait fait l’objet d’études de marché.

Ces études de marché avaient, selon leurs indications, permis de vérifier que l’appartement vendu allait pouvoir se louer sans difficulté.

Or, après livraison, le bien immobilier acheté par les acquéreurs s’est révélé très difficile à louer.

Les acquéreurs ont en outre découvert que cette résidence était située sur une commune dont le potentiel locatif était faible.

Enfin, il s’est avéré que les commercialisateurs n’ont nullement pu justifier de l’existence des études de marché dont ils avaient fait état pour convaincre les acquéreurs.

C’est dans ces circonstances, notamment, que la Cour d’appel – en charge d’examiner cette affaire – a retenu l’existence d’un dol.

Sur les conséquences de l’annulation d’une opération de défiscalisation Scellier pour dol

Comme c’est le cas notamment pour les autres types d’opération (de Robien, Demessine,…) l’annulation de l’acte de vente du bien immobilier oblige la venderesse à rembourser le prix de vente aux acquéreurs. En échange, les acquéreurs sont tenus de restituer le bien.

Dans cette affaire, il est également intéressant de relever que la Cour d’appel a jugé que les acquéreurs devaient conserver les loyers qu’ils avaient perçus avant l’annulation de la vente, puisqu’ils les avaient encaissés de bonne foi.

L’annulation de la vente entraine également, par voie de conséquence, l’anéantissement du prêt immobilier, ainsi que la résolution du contrat d’assurance adossé au prêt.


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Défiscalisation : annulation de la vente en cas de démarchage illégal

démarchage illégalPossibilité d’annuler l’opération en cas de démarchage illégal

Fréquemment, les victimes d’opérations de défiscalisation ruineuses ont été démarchées à leur domicile ou sur leur lieu de travail. C’est dans le cadre de ce démarchage que les victimes ont été incitées à signer un contrat de réservation, à la suite duquel elles ont conclu un acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement. Or, très fréquemment, il s’agit d’un démarchage illégal, puisque les contrats de réservation s’avèrent non conformes aux règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile, auxquelles ils étaient soumis jusqu’en 2015.

Ces violations permettent de faire annuler les contrats de réservation.

Mais surtout, certaines Cours d’appel (notamment les Cours d’appel de Toulouse, de Reims et de Montpellier) ont considéré que la nullité de ces contrats de réservation avait pour effet d’entrainer par voie de conséquence la nullité des actes notariés de vente en état futur d’achèvement conclus à la suite de ces réservations.

Au travers de ces décisions, il a été considéré que les deux contrats sont indissociables. La nullité du premier entraine donc la nullité du second.

La victime d’une opération de défiscalisation pouvait ainsi être libérée de cet investissement ruineux, par l’effet des règles protectrices gouvernant le démarchage à domicile.

Sur le tempérament apporté par la Cour de cassation

Par un arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation a freiné cette jurisprudence, en considérant que le contrat de réservation étant facultatif, les cours d’appel pouvaient en déduire que l’acte notarié de vente en état futur d’achèvement pouvait parfaitement demeurer valable en cas d’annulation du contrat de réservation.

Il est vrai que la signature d’un contrat de réservation n’est pas indispensable à la conclusion de la vente en état futur d’achèvement.

Néanmoins, lorsque le promoteur a décidé d’avoir recours à un contrat de réservation, ce contrat peut (selon les circonstances) constituer un acte préparatoire nécessaire à la conclusion de la vente.

Malgré ce tempérament, il est toujours possible de faire annuler l’opération en cas de démarchage illégal

Un arrêt très récent de la Cour d’appel d’Angers démontre que la violation des règles sur le démarchage à domicile constitue toujours un moyen de faire annuler l’acte authentique de vente (C.A. Angers, 10 avril 2018, Chambre A – civile – Affaire N° : 15/03656), malgré la jurisprudence précitée de la Cour de cassation.

Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Angers a jugé qu’elle était en présence d’un contrat de réservation nul. Elle était donc amenée à examiner si cette nullité affectait ou non la régularité de l’acte authentique de vente.

Sur ce point, elle rappelle dans un premier temps la solution de la Cour de cassation selon laquelle le contrat de réservation est « facultatif« , de sorte que sa nullité n’emporte pas automatiquement nullité de l’acte de vente.

Néanmoins, dans un second temps, elle constate que dans l’affaire qui lui était soumise, le contrat de réservation avait constitué un rouage indispensable à la conclusion de la vente, puisqu’il avait servi de support pour accomplir des formalités indispensable à la conclusion de l’acte notarié.

La Cour en déduit que le contrat de réservation étant nul, celui-ci est réputé ne jamais avoir existé.  Il ne peut donc pas avoir eu pour effet de permettre l’accomplissement de ces formalités, de sorte que l’acte authentique de vente est atteint de nullité.


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Défiscalisation : prétendre que la rentabilité de l’opération a été validée par une association de consommateurs peut constituer un dol

association de consommateurs

Le recours par certains défiscalisateurs à une association de consommateurs :

Afin de rassurer les acquéreurs potentiels, certains acteurs de la défiscalisation prétendent que la viabilité de l’opération a été vérifiée en amont par une association de consommateurs indépendante.

Les acquéreurs potentiels sont alors amenés à penser que les principaux paramètres économiques de l’opération (prix du marché immobilier, dynamisme du marché locatif, montant des loyers…) ont été vérifiés avec objectivité.

Ainsi sont-ils amenés à croire que les simulations remises par leurs conseillers reposent sur un travail objectif et sérieux d’analyse.

Il peut néanmoins s’avérer qu’aucune association n’intervienne pour réaliser ce travail. Il peut également s’avérer que l’association concernée ne jouisse nullement de l’indépendance annoncée.

Dans ces circonstances, les propos rassurants du défiscalisateur peuvent constituer un dol permettant de faire annuler l’opération.

Sur les conséquences de l’absence de réelle intervention d’une association de consommateurs

Dans un arrêt du 6 juillet 2017, la Cour d’appel de Bordeaux a jugé une affaire dans laquelle l’intervention d’une association de consommateurs indépendante s’est avérée illusoire.

La Cour a considéré que les allégations du commercialisateur sur ce point étaient constitutives d’un dol.

La Cour a ainsi jugé en ces termes :

« (…) il n’est pas contesté que la société X (le commercialisateur) a mis en avant le label Y (l’association de consommateurs), association dont le but est de vérifier les éléments du concept à savoir le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et la rentabilité ainsi que les garanties.

La mention du Label Y était de nature à rassurer Mme Z et donnait une connotation sérieuse à la rentabilité du produit vendu.

Enfin il est établi que Mme Z n’a pas pu louer, contrairement aux affirmations de la société lors de la souscription de l’acte de réservation, de manière pérenne et au montant du loyer annoncé l’appartement acquis.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments à savoir le caractère trompeur du tableau de simulation, les affirmations non réalistes du haut potentiel de rentabilité du bien acquis, l’absence d’information sur les risques financiers de l’opération et au contraire l’habillage par l’intervention du Label Y du caractère réaliste et sur de cette opération, le défaut d’information sur les conditions de la défiscalisation (date de bénéfice de la défiscalisation et conditions de sortie du dispositif de défiscalisation) et enfin une surestimation du loyer pouvant être attendue constituent à l’évidence des manoeuvres destinées à obtenir le consentement de Mme Z.

Ces manoeuvres présentent à l’évidence un caractère dolosif, (…).

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme Z et de prononcer la nullité du contrat de vente« .

Cet arrêt constitue par ailleurs une nouvelle illustration du fait que les simulations sont opposables aux vendeurs et conseillers. C’est le cas même lorsque ces simulations sont revêtues de la mention « document non contractuel ».


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Absence d’étude de marché locatif : responsabilité du conseiller

L’importance de l’étude de marché locatif

Les conseillers en défiscalisation ont tendance à prétendre que les biens qu’ils proposent sont situés dans une région ayant fait l’objet d’une étude de marché locatif prometteuse.

En effet, la réussite d’un investissement locatif porte principalement sur le choix de l’emplacement du bien immobilier.

La réalisation d’une étude de marché locatif a donc pour effet de rassurer le prospect sur le choix du site proposé.

Toutefois, lorsque l’opération s’avère être un échec (absence de locataire, baisse de loyers…) l’acquéreur est légitimement amené à se demander si ces études de marchés ont réellement été réalisées.

Ses doutes pourront se confirmer si le conseiller est dans l’impossibilité d’apporter la preuve de l’existence de ces études lors d’un procès.

C’est ce cas de figure qu’illustre un arrêt récent de la Cour d’appel de Colmar (C.A. COLMAR, 2ème Chambre civile, Section A, 16 novembre 2017, RG n° 15/06253).

Les conséquences de l’absence d’étude de marché locatif

En l’occurrence, un conseiller en défiscalisation avait vendu à ses clients un bien ayant prétendument fait l’objet de quatre études de marché.

Ces études avaient soi-disant permis de s’assurer que le bien allait bénéficier d’un fort potentiel locatif.

Or, le déroulement de l’opération s’est avéré non conforme aux prévisions du conseiller.

C’est dans ce contexte que les acquéreurs ont agi à son encontre, en lui reprochant en autres un manquement à son devoir de conseil.

Durant les débats, le conseiller n’a apporté aucune preuve de l’existence de la réalisation d’une étude du marché locatif.

Pourtant, il incombe au professionnel d’apporter la preuve de l’accomplissement de son devoir d’information et de conseil.

Il incombait ainsi au conseiller de vérifier l’existence des études dont il s’était prévalu auprès de ses prospects (qui eux n’étaient pas des professionnels de l’immobilier).

La Cour d’appel de Colmar retient ainsi que ce conseiller a manqué à ses obligations :

« La société Y. a fait une présentation erronée du potentiel locatif du bien puisqu’elle a conseillé aux époux X. d’acheter ce bien immobilier dans cette commune, sur la base de quatre études du marché locatif, selon la documentation qui leur a été remise. Or, la société Y. ne prouve pas avoir effectivement réalisé ces études, qu’elle ne produit pas aux débats. (…)

La faute de la société Y. est donc établie, puisqu’elle a fait croire que toutes les vérifications et les études avaient été faites pour convaincre les époux X. qu’ils allaient être acquéreur d’un appartement et d’un parking à considérer comme étant un produit sûr et rentable (…) »

Le conseiller est ainsi condamné à indemniser les acquéreurs du préjudice qu’ils ont subi.

Il convient d’observer que ce préjudice comprend notamment la perte de chance d’acquérir un bien au prix du marché. Le bien litigieux leur avait en effet été vendu à un prix nettement surévalué.

Cette décision constitue donc également une nouvelle illustration de la sanction d’une surévaluation des prix.

Cette décision permet également d’affiner l’examen de la notion de risque.

Etude du marché et appréciation des risques

En effet, les défiscalisateurs se défendent souvent en soutenant que toute opération d’investissement locatif comporte un risque.

Ils en déduisent que les acquéreurs ont nécessairement conscience de ce risque. Ils en concluent que les acquéreurs ont accepté ces risques et ne peuvent se plaindre si l’opération a échoué.

Le problème est pourtant différent lorsque l’acquéreur a crû que l’investissement avait fait objet d’une étude de marché locatif.

Dans cette hypothèse, l’investisseur a pu légitiment croire que le nécessaire avait été réalisé afin de minimiser le risque.

Il existe ainsi une nuance entre l’absence absolue de risque, le risque maîtrisé et le risque non maîtrisé.


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