La découverte de la surévaluation intervient souvent plusieurs années après l’achat du bien
Il arrive fréquemment que la victime d’une opération de défiscalisation immobilière dolosive ne prenne connaissance des pertes subies qu’au terme de la durée du dispositif de défiscalisation.
C’est en effet généralement après avoir donné le bien en location pendant la durée prévue par la loi fiscale (par exemple, 9 ans dans le cadre d’un investissement « loi Scellier ») que le contribuable prépare la revente de son bien immobilier. C’est donc généralement à ce moment-là que la victime fait évaluer son bien et qu’elle découvre que sa valeur est nettement plus faible que son prix d’achat.
Compte tenu du temps qui s’est écoulé depuis le commencement de l’opération, se pose la question du délai pour agir.
Sur le problème de prescription qui en résulte
Comme indiqué dans de précédents articles, le délai pour agir est de 5 ans, et commence à compter du jour où la victime « a connu ou aurait dû connaître les faits nécessaires à l’exercice de son action » (Article 2224 du Code civil).
Sur la base de ce texte, les défiscalisateurs soutiennent habituellement que la victime aurait dû se renseigner sur la valeur du bien dès l’époque de son acquisition. Au contraire, acquéreurs soutiennent qu’ils n’ont découvert la valeur réelle du bien qu’au moment de la revente, et qu’ils n’avaient aucune raison de soupçonner avant cela que le bien avait été vendu à un prix surévalué.
Sur l’apport d’un arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2023
La Cour de cassation a rendu récemment un arrêt très intéressant (Cass. Civ. 3, 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-16.221) en faveur des victimes.
La Cour de cassation approuve en effet un arrêt rendu par la Cour d’appel de douai qui a considéré que le délai pour agir en dommages et intérêts du fait d’une surévaluation du bien n’avait commencé à courir qu’à compter de l’issue du dispositif de défiscalisation.
Au soutien de ce raisonnement, la Cour d’appel de Douai a pris en compte les éléments suivants :
- Les acquéreurs étaient des profanes en la matière,
- Cette acquisition avait été faite dans le cadre d’un investissement locatif, et non pour y habiter personnellement,
- Cet Investissement locatif était soumis à un dispositif de défiscalisation, prévoyant une durée minimum impérative de mise en location,
- Les acquéreurs n’avaient pas subi de difficultés significatives pour donner le bien en location pendant cette durée, de sorte qu’il ne pouvait leur être reproché de ne pas avoir mis en vente leur bien avant l’issue de ce dispositif.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement en précisant que « La prescription de l’action de l’acquéreur fondée sur un manquement du vendeur à son obligation d’information ne court pas nécessairement à compter du jour de la vente« .
Ces deux décisions viennent ainsi fournir des critères objectifs permettant de repousser le point de départ du délai de prescription à la fin de l’opération de défiscalisation.