La Cour de cassation a eu l’occasion de rendre le 14 janvier 2021 une série de 16 arrêts venant approuver des décisions de condamnation rendues par la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion contre un commercialisateurs de biens immobiliers vendues dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Girardin ».
Dans cette affaire, divers acquéreurs avaient initié des actions à l’encontre notamment de cette société de commercialisation, en lui reprochant un manquement à son devoir de conseil, puisque les biens leur avait été vendus à un prix particulièrement excessif au regard du marché immobilier concerné (celui de l’Ile de la Réunion).
La Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion avait fait droit en partie à leurs demandes, en condamnant cette société de commercialisation à leur verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Cette société a alors intenté un pourvoi en cassation à l’encontre de ces 16 décisions de condamnation.
A l’appui de son pourvoi en cassation, cette société spécialisée dans la défiscalisation reprochait notamment à la Cour d’appel de ne pas avoir dument caractérisé le préjudice subi par les différents acquéreurs.
En réponse à ces recours, la Cour de cassation a prononcé le 14 janvier 2021 une série de 16 arrêts en faveur des acquéreurs, en rejetant les 16 pourvois.
La Cour de cassation motive en ces termes (similaires dans les 16 arrêts) sa décision :
« La cour d’appel a retenu que les projections financières fournies par la société IFB France, qui ne justifiait d’aucune étude sérieuse sur la réalité du marché immobilier de la zone du Tampon, n’envisageaient rien d’autre qu’une progression annuelle de 2 % du loyer comme de la valeur des biens et accréditaient l’idée d’une sécurisation du projet de bout en bout et d’une rentabilité certaine.
Elle a constaté que le bien acquis pour 178 000 euros le 7 octobre 2005 ne valait plus, après la période de défiscalisation, que 115 000 euros.
Elle en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ou qui n’était pas demandée, que M. et Mme I…, qui invoquaient une surestimation de la valeur du bien, justifiaient d’un préjudice s’analysant en une perte de chance qu’elle a souverainement évaluée à 20 % du prix de vente.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision. »
Ces 16 arrêts de la Cour de cassation constituent une nouvelle illustration du fait que la surévaluation d’un appartement dans le cadre d’une opération de défiscalisation peut donner lieu à réparation.