Un arrêt récent de la Cour d’appel de Douai apporte une nouvelle illustration du recours en nullité dont dispose la victime d’une opération de défiscalisation trompeuse (Cour d’appel de Douai, 1ère chambre, 17 septembre 2020, n° RG 19/00197).
Il s’agissait en l’occurence d’une opération conclue dans le cadre du dispositif fiscal dit loi Scellier.
L’acquéreur faisait grief au promoteur (la société AKERYS PROMOTION) et à son mandataire commercial (la société IFB FRANCE) de lui avoir conseillé l’acquisition d’un bien dont le prix de vente était surévalué, et dont la rentabilité locative avait été exagérée.
Il en déduisait qu’il avait été induit en erreur sur la réalité des risques auxquels il était exposé en concluant cette opération.
La Cour d’appel fait droit à son argumentation tant sur la question de la surévaluation du prix de vente, que sur la présentation erronée du rendement locatif.
Sur la suravaluation du prix
La Cour d’appel retient cet argument en ces termes :
« En outre, si le prix de 148 000 euros auquel (l’acquéreur) a acquis le bien litigieux le 30 mars 2012 inclut la TVA et la totalité des frais, droits et honoraires accessoires, ce logement a été estimé le 8 octobre 2015 entre 60 000 euros et 70 000 euros, le 16 février 2017 entre 65 000 et 70 000 euros et le 12 juillet 2019 entre 50 000 et 55 000 euros alors que la projection financière faisait état d’un capital restant dû au terme de la défiscalisation d’un montant de 110 377 euros, de sorte que le prix de ce bien a été manifestement surestimé, cette différence de prix étant de nature à compromettre la rentabilité de l’opération litigieuse. »
Sur la rentabilité locative
L’acquéreur reprochait également au promoteur et à son conseiller de l’avoir induit en erreur sur le rendement locatif de l’opération. La Cour d’appel retient également cet argument en relevant notamment que ces derniers n’ont justifié d’aucune analyse du marché locatif concerné :
« Alors que tant le promoteur immobilier (…) que son mandataire (…) ont la qualité de professionnels de l’immobilier et de l’investissement locatif, ils ne pouvaient ignorer que la valeur locative annoncée à (l’acquéreur) était supérieure à la valeur du marché et qu’il existait un risque quant à l’existence de périodes de vacances locatives de nature à compromettre la rentabilité de l’opération litigieuse.
Par ailleurs, la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion et la société IFB France ne justifient pas s’être livrées à une analyse spécifique du contexte immobilier de Noyelles-sous Lens, commune du Pas-de-Calais.
En effet, alors que les brochures commerciales précisent que le choix du site de construction de la résidence Boris Vian a été rigoureusement sélectionné, indiquant notamment que Akerys conçoit une résidence en cohérence avec les données démographiques locales et que Noyelles-sous-Lens est « une commune où la production de logements neufs est insuffisante pour accueillir les nouveaux ménages’, il résulte de l’analyse des statistiques INSEE pour la commune de Noyelles-sous-Lens pour la période de 1999 à 2009 que cette construction est intervenue dans un contexte local défavorable à la construction d’une grande résidence locative compte tenu d’une augmentation du nombre de logements significativement plus importante que l’augmentation de la population locale et ce avant même sa commercialisation.«