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La Cour de cassation est récemment venue enrichir la jurisprudence en matière d’opération de défiscalisation immobilière.

Par un arrêt en date du 24 septembre 2020 (3° chambre civile, RG n° 19-18.637), la Cour de cassation vient casser et annuler un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence prononcé en défaveur de l’investisseur.

L’opération litigieuse consistait en la vente d’un appartement dans une résidence de tourisme à un particulier dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière.

Suite à la liquidation judiciaire du premier locataire (l’exploitant initial de la résidence de tourisme), l’investisseur a dû se résoudre à accepter une baisse des loyers afin de conserver le bénéfice de la défiscalisation.

Estimant avoir été trompé sur la fiabilité de l’investissement, l’acquéreur a agi en justice contre le promoteur et ses intermédiaires commerciaux l’ayant accompagné dans l’opération en faisant valoir que ces derniers ne l’avaient pas suffisamment informé sur les risques liés à la mise en location et l’avaient induis en erreur sur le caractère prétendument garanti du placement.

Dans le cadre de cette action en justice, la cour d’appel va malheureusement rendre une décision défavorable à l’acquéreur.

Toutefois, la décision de la Cour d’appel va être censurée par la Cour de cassation sur deux points importants.

Prise en compte du contenu de la plaquette commerciale dans l’appréciation du dol

La Cour d’appel avait jugé d’une part que la plaquette commerciale fournie à l’acheteur indiquait « seulement que la rentabilité était assurée par le fait que l’investisseur souscrira un bail ferme de onze ans avec la société exploitante », de sorte qu’elle n’avait commis aucun dol.

La Cour de cassation refuse cette interprétation et casse l’arrêt de la Cour d’appel au motif qu’elle aurait du rechercher « si la plaquette commerciale ne présentait pas l’investissement comme ayant une rentabilité garantie ».


Devoir d’information quand au risque de défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme

D’autre part, la cour d’appel avait jugé qu’il n’y avait pas eu de manquement de la part des mandataires commerciaux à leur devoir d’information sur les risques locatifs puisque l’investisseur avait nécessairement connaissance de l’existance d’un aléa en la matière.

La Cour de cassation vient casser l’arrêt de la cour d’appel au motif qu’ :

« En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir que les intermédiaires dans l’opération de défiscalisation avaient rempli à l’égard de l’investisseur leur devoir de conseil et d’information sur les aléas de l’investissement proposé, tels que la possible défaillance de l’exploitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. ».

La Cour de cassation rappelle ainsi qu’il incombe aux intermédiaires de démontrer qu’ils ont rempli leur obligation d’information et de conseil et non à l’investisseur de démontrer qu’il n’a pas conscience du risque locatif.

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