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Victime d’une défiscalisation – Délais pour agir en justice (Partie II)

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Le point de départ selon la loi

Comme indiqué dans notre précédent article (Victime défiscalisation – Délais pour agir en justice – Partie I), le point de départ du délai de prescription de l’action en dommages et intérêts est défini en ces termes par le Code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil).

 

Le point de départ tel que déterminé par les tribunaux

En application de ces dispositions, de nombreuses cours d’appel considèrent que l’action en justice de la victime d’une défiscalisation déficiente ne commence à se prescrire qu’à compter de la date à laquelle cette victime a pris conscience des pertes subies.

Ainsi, de nombreuses cours d’appel retardent le point de départ du délai en le fixant à un événement précis.

Il peut s’agir de la date d’un redressement fiscal.

De même, il peut s’agir de la date à compter de laquelle la mise en location est devenue problématique.

Ou encore, il peut s’agir du jour où les acquéreurs ont reçu un avis de valeur de leur bien. Ils ont alors pu constater celui-ci a été surévalué.

 

Exemples de détermination du point de départ

Par exemple, la Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt en date du 11 mai 2017, décide que :

« ce n’est pas à la date de livraison du bien, le 19 avril 2007, qu’ils (les acquéreurs) étaient en mesure de se rendre compte du défaut d’information et de conseil portant sur les conditions de location de leur bien pour pouvoir bénéficier de cette loi.

Le point de départ de la prescription est le message de la société gestionnaire du bien en date du 4 avril 2010 ; l’assignation délivrée le 1er juin 2012, l’a bien été dans le délai de 5 ans. »

De même, la Cour d’appel de Toulouse a jugé par un arrêt en date du 28 novembre 2016 que :

« Les faits qui ont permis à Monsieur Z de réaliser que le bien n’avait pas le potentiel locatif promis, qu’il risquait de perdre son avantage fiscal et que le bien avait été surévalué ne se situent pas au jour de la conclusion du contrat mais à l’issue d’une période de vacance de dix mois, le gestionnaire lui a imposé une baisse de loyer, et qu’il a constaté qu’il perdait son droit à défiscalisation. Ces éléments sont apparus à l’automne 2009 et l’acte introductif d’instance est en date du 4 novembre 2013. »

Autre exemple, la Cour d’appel de Montpellier a décidé le 6 juillet 2017 que :

« En l’espèce, C. n’a découvert les tromperies de sa venderesse ayant provoqué son erreur sur la rentabilité économique de l’opération qu’en mai 2008, après avoir reçu le courrier daté du 30 avril 2008 de la mandataire de la Sci l’informant de la perte définitive de l’avantage fiscal.

 Et le dol de la Sci à l’origine de son erreur sur la valeur de l’immeuble ne lui est apparu qu’à la fin de l’année 2008 quand C. a tenté de mettre en vente son bien et qu’il s’est aperçu que sa valeur réelle était de 50% inférieure à sa valeur d’achat. Les assignations ayant été délivrées en janvier et octobre 2009, l’action de C. n’est pas prescrite. »

Sur la charge de la preuve en la matière

Enfin, il convient de relever une décision de la Cour d’appel de Versailles du 3 novembre 2015, qui rappelle que c’est à la partie adverse d’apporter la preuve de la prescription, à savoir d’apporter la preuve du fait que la victime avait connaissance depuis plus de 5 ans des faits permettant d’exercer l’action.

Charles FREIDEL


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Victime d’une opération de défiscalisation – Délai pour agir en justice (Partie I)

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L’importance du respect du délai pour agir

Afin de demander réparation du préjudice qu’elle a subi, la victime d’une opération de défiscalisation doit respecter le délai pour agir applicable à son recours (le délai de prescription de son action). A l’expiration de ce délai, son action devient irrecevable entraînant le rejet de ses demandes sans que le Tribunal ne puisse en examiner le bien-fondé.

Il est ici question dans le présent article du délai pour demander réparation sous forme de dommages et intérêts, et non du délai pour solliciter l’annulation de l’opération, laquelle obéit à un régime de prescription distinct.

 

La durée du délai

Jusqu’au 19 juin 2008, ce délai de prescription était de 30 ans lorsque l’action était dirigée contre une société civile immobilière ou un notaire, et il était de 10 ans lorsque la victime agissait à l’encontre d’une société commerciale (telle une société de conseil en défiscalisation constituée sous forme de SARL ou de SAS).

A compter du 19 juin 2008, ces délais ont été unifiés (le délai étant désormais le même quel que soit le type de personne visée par l’action). Ce délai unique a été fixé à 5 ans, entraînant ainsi une diminution substantielle de la durée du délai pour agir.

Or, l’investisseur qui s’estime lésé a tendance à ne prendre conscience des pertes qu’il subit (et dont il entend demander réparation) que plusieurs années après s’être engagé dans une opération de défiscalisation immobilière.

Cette prise de conscience peut ainsi intervenir plus de 5 ans après la signature de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement.

Dès lors, il est crucial de déterminer le point de départ de ce délai de prescription.

 

Le point de départ du délai

En la matière, le Code civil dispose que le point de départ est situé au jour où la victime  « a pris connaissance ou aurait dû prendre connaissance » des faits nécessaires à l’exercice de son action (article 2224 du Code civil).

En application de ces dispositions, les parties au litige ont tendance à interpréter différemment cette règle, en fonction de leurs intérêts (les promoteurs ayant par exemple intérêt à faire démarrer le plus tôt possible le délai de prescription).

Il est parfois soutenu (souvent par les promoteurs), premièrement, qu’il devrait s’agir de la date de conclusion de l’acte d’acquisition immobilière, voire même d’une date antérieure (telle que la date à laquelle le contrat de réservation a été signé).

Pourtant, à cette époque, l’acquéreur n’a pas encore pu prendre conscience des pertes que cette opération va engendrer. Il n’a donc pas encore pris connaissance des faits nécessaires à l’exercice de son action.

D’autres parties soutiennent deuxièmement qu’il s’agit de la date de la livraison du bien immobilier.

Pourtant, à cette date, le bien n’a pas encore été mis en location (il est sur le point de l’être) de sorte que l’acquéreur n’a pas encore subi les difficultés locatives auquel il sera par la suite confronté (absence de locataire, baisse de loyers…).

D’autres parties soutiennent troisièmement qu’il s’agit d’une date encore ultérieure, à savoir, le jour où l’acquéreur prend conscience des difficultés que génère l’opération (par exemple, lorsque la victime a subi une période de vacance locative substantielle, ou lorsque le gestionnaire l’informe d’une nécessité de baisser les loyers, ou encore à la date à laquelle la victime est informée d’un redressement fiscal ou qu’elle est informée du fait que son bien était surévalué).

C’est cette troisième conception du point de départ du délai qui a été retenu à de nombreuses reprises par la jurisprudence. Nous verrons dans un prochain article des exemples d’application de cette troisième conception par différentes cours d’appel.

A suivre…

Charles FREIDEL


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responsabilité du notaire

Échec d’une opération de défiscalisation – Responsabilité du notaire

La mise en cause de la responsabilité du notaire est une question à envisager en amont d’une action en justice visant à sanctionner l’échec d’une opération de défiscalisation.

Dans l’une de nos précédentes notes d’actualité, nous mentionnions le prononcé d’un arrêt (C.A. Poitiers, 19 septembre 2017) ayant annulé un contrat de vente en état futur d’achèvement pour défaut de cause, cette annulation étant notamment motivée par le fait que l’acquéreur n’avait pas pu bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif « De Robien ».

Cette même décision statue également sur la question de la responsabilité du notaire, puisque l’acquéreur l’avait mis en cause à l’occasion de ce procès.

Sur la faute retenue pour engager la responsabilité du notaire

La Cour d’appel retient que le notaire a engagé sa responsabilité, en s’abstenant d’informer l’acquéreur au sujet des conditions de défiscalisation imposées par le régime « De Robien ».

Sur la motivation retenue pour caractériser cette faute

La Cour précise notamment que :

« Si la rédaction de l’acte de vente d’un bien acquis en VEFA exige l’intervention d’un notaire, c’est effectivement pour veiller à la protection de l’acquéreur s’agissant d’une opération complexe, qui présente plus d’aléas que l’achat d’un bien déjà construit.

La faute de Maître X… en l’espèce consiste à avoir établi l’acte de vente sans s’assurer de ce que l’acquéreur avait pris la mesure exacte des contraintes induites par le bénéfice de la loi de Robien alors même que (l’acquéreur) avait été démarchée à domicile, (….) n’avait rencontré un notaire que dans le cadre d’une procuration, ce notaire ayant indiqué ne pas avoir eu copie du projet d’acte de vente, ce que Maître X… savait.

La cour considère donc que le notaire a fait preuve de légèreté, de désinvolture, le contenu des documents annexés au contrat de réservation et à l’acte de vente excluant toute information spécifique sur les conditions de l’investissement locatif au sens de la loi de Robien.

Le notaire n’a pas adressé à l’acquéreur les informations fiscales qu’il devait impérativement connaître pour acheter en connaissance de cause. (…) ».

Par ailleurs, la Cour rejette l’argument soulevé en défense par le notaire selon lequel son devoir d’information ne porte pas sur l’opportunité économique de l’opération. La Cour précise en effet que la faute qui lui est reprochée porte sur les aspects juridiques et fiscaux de l’acquisition immobilière (qui relèvent de son devoir d’information) et non sur un aspect économique.


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