Échec d’une opération de défiscalisation – Responsabilité du notaire

La mise en cause de la responsabilité du notaire est une question à envisager en amont d’une action en justice visant à sanctionner l’échec d’une opération de défiscalisation.

Dans l’une de nos précédentes notes d’actualité, nous mentionnions le prononcé d’un arrêt (C.A. Poitiers, 19 septembre 2017) ayant annulé un contrat de vente en état futur d’achèvement pour défaut de cause, cette annulation étant notamment motivée par le fait que l’acquéreur n’avait pas pu bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif « De Robien ».

Cette même décision statue également sur la question de la responsabilité du notaire, puisque l’acquéreur l’avait mis en cause à l’occasion de ce procès.

Sur la faute retenue pour engager la responsabilité du notaire

La Cour d’appel retient que le notaire a engagé sa responsabilité, en s’abstenant d’informer l’acquéreur au sujet des conditions de défiscalisation imposées par le régime « De Robien ».

Sur la motivation retenue pour caractériser cette faute

La Cour précise notamment que :

« Si la rédaction de l’acte de vente d’un bien acquis en VEFA exige l’intervention d’un notaire, c’est effectivement pour veiller à la protection de l’acquéreur s’agissant d’une opération complexe, qui présente plus d’aléas que l’achat d’un bien déjà construit.

La faute de Maître X… en l’espèce consiste à avoir établi l’acte de vente sans s’assurer de ce que l’acquéreur avait pris la mesure exacte des contraintes induites par le bénéfice de la loi de Robien alors même que (l’acquéreur) avait été démarchée à domicile, (….) n’avait rencontré un notaire que dans le cadre d’une procuration, ce notaire ayant indiqué ne pas avoir eu copie du projet d’acte de vente, ce que Maître X… savait.

La cour considère donc que le notaire a fait preuve de légèreté, de désinvolture, le contenu des documents annexés au contrat de réservation et à l’acte de vente excluant toute information spécifique sur les conditions de l’investissement locatif au sens de la loi de Robien.

Le notaire n’a pas adressé à l’acquéreur les informations fiscales qu’il devait impérativement connaître pour acheter en connaissance de cause. (…) ».

Par ailleurs, la Cour rejette l’argument soulevé en défense par le notaire selon lequel son devoir d’information ne porte pas sur l’opportunité économique de l’opération. La Cour précise en effet que la faute qui lui est reprochée porte sur les aspects juridiques et fiscaux de l’acquisition immobilière (qui relèvent de son devoir d’information) et non sur un aspect économique.


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