Perte de défiscalisation – Annulation du contrat pour défaut de cause

perte de défiscalisation

La cause du contrat de vente dans les opérations de défiscalisation :

Un investissement immobilier n’est pas uniquement réalisé dans le but d’acquérir un bien. Il est généralement réalisé dans le but ultime de permettre à l’acquéreur de réaliser un placement et une défiscalisation.

Juridiquement le but recherché par l’acquéreur constitue la cause du contrat.

Selon le code civil, cette cause représente un élément indispensable à la formation du contrat.

En conséquence, si le bien immobilier n’est pas susceptible de permettre à l’acquéreur immobilier d’atteindre le but recherché, la vente immobilière encoure l’annulation.

Ceci peut notamment arriver à la suite d’un redressement fiscal.

C’est ce cas de figure que la Cour d’appel de Poitiers a récemment illustré dans le cadre d’une opération « de Robien » (Arrêt de la Cour d’appel de Poitiers, 1ère Chambre Civile, 19 septembre 2017, R.G n° 16/01731).

 

Sur l’absence de cause en cas de perte de défiscalisation

Un acquéreur immobilier mécontent, suite à un investissement locatif défiscalisant qui s’est avéré déficient, a tenté d’obtenir la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du bien immobilier, et par voie de conséquence le remboursement du prix de vente.

L’acquéreur reprochait au promoteur la faiblesse du potentiel locatif du bien acheté. Il lui reprochait également la perte de l’avantage fiscal (en l’absence de locataire) et une surestimation du prix de vente.

En son arrêt cité en référence, la Cour d’appel de Poitiers fait droit aux demandes de l’acquéreur. Elle prononce ainsi la nullité de ce contrat pour « défaut de cause déterminante de la vente ».

La Cour a précisé que « la vente faisait défaut de cause dès lors que :

  • cette situation prévisible préexistait à la vente elle-même, même (si) un locataire a pu occuper les lieux pendant un temps
  • la surévaluation du prix effaçait de fait tout avantage fiscal réel ».

Cette décision illustre la mise en oeuvre d’un autre fondement dont dispose la victime pour agir en justice.


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