La surévaluation du bien
L’échec d’une opération de défiscalisation immobilière provient souvent d’une surévaluation du prix d’achat du bien.
Cette surévaluation est généralement cachée. En effet, les simulations remises à l’acheteur lui laissent généralement croire que le bien est proposé au prix du marché, de sorte que sa valeur devrait pouvoir augmenter chaque année.
Une telle dissimulation est susceptible de constituer un dol. L’acheteur est alors en droit d’agir en nullité de la vente et/ou en dommages et intérêts.
Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en constitue une nouvelle illustration (Cour d’appel de Montpellier, 1ère Chambre A, 6 juillet 2017, R.G. n° 13/06962).
Sur la sanction de la surévaluation
Cette nouvelle décision de justice est relative au dol (tromperie) commis par un promoteur et son mandataire commercial à l’encontre d’un investisseur pour le convaincre de réaliser une opération de défiscalisation.
Déçu par cette opération, l’acquéreur avait intenté à leur encontre une action en réparation de préjudice subi.
L’acquéreur leur reprochait notamment d’avoir surévalué le prix du bien vendu et les loyers qu’il aurait dû percevoir.
La Cour d’appel de Montpellier, saisie de cette affaire, a donc comparé les données mentionnées sur les brochures commerciales du promoteur et de son mandataire commercial au prix du marché.
Au terme de ce travail comparatif, la Cour d’appel a jugé que le prix du logement et les loyers annoncés avaient été surévalués.
Le dol était donc constitué.
La Cour précise ainsi notamment:
« (…) En outre, il résulte de la cote annuelle des valeurs vénales sur Carcassonne que la valeur de l’appartement acquis par X n’excédait pas 105.000 euros en janvier 2005 (…) ce qui correspond à une surestimation de 62% par rapport au prix d’achat de 168.000 € prévu au moment de la réservation d’octobre 2004 (…). »
La Cour condamne en conséquence le vendeur et son mandataire commercial à indemniser l’acquéreur du préjudice subi.
Cette décision confirme que pour ce type d’investissements, le prix de vente et les loyers annoncés constituent des éléments essentiels.
L’acquéreur doit être loyalement informé à leur sujet.
