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Victime d’une défiscalisation – Délais pour agir en justice (Partie II)

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Le point de départ selon la loi

Comme indiqué dans notre précédent article (Victime défiscalisation – Délais pour agir en justice – Partie I), le point de départ du délai de prescription de l’action en dommages et intérêts est défini en ces termes par le Code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil).

 

Le point de départ tel que déterminé par les tribunaux

En application de ces dispositions, de nombreuses cours d’appel considèrent que l’action en justice de la victime d’une défiscalisation déficiente ne commence à se prescrire qu’à compter de la date à laquelle cette victime a pris conscience des pertes subies.

Ainsi, de nombreuses cours d’appel retardent le point de départ du délai en le fixant à un événement précis.

Il peut s’agir de la date d’un redressement fiscal.

De même, il peut s’agir de la date à compter de laquelle la mise en location est devenue problématique.

Ou encore, il peut s’agir du jour où les acquéreurs ont reçu un avis de valeur de leur bien. Ils ont alors pu constater celui-ci a été surévalué.

 

Exemples de détermination du point de départ

Par exemple, la Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt en date du 11 mai 2017, décide que :

« ce n’est pas à la date de livraison du bien, le 19 avril 2007, qu’ils (les acquéreurs) étaient en mesure de se rendre compte du défaut d’information et de conseil portant sur les conditions de location de leur bien pour pouvoir bénéficier de cette loi.

Le point de départ de la prescription est le message de la société gestionnaire du bien en date du 4 avril 2010 ; l’assignation délivrée le 1er juin 2012, l’a bien été dans le délai de 5 ans. »

De même, la Cour d’appel de Toulouse a jugé par un arrêt en date du 28 novembre 2016 que :

« Les faits qui ont permis à Monsieur Z de réaliser que le bien n’avait pas le potentiel locatif promis, qu’il risquait de perdre son avantage fiscal et que le bien avait été surévalué ne se situent pas au jour de la conclusion du contrat mais à l’issue d’une période de vacance de dix mois, le gestionnaire lui a imposé une baisse de loyer, et qu’il a constaté qu’il perdait son droit à défiscalisation. Ces éléments sont apparus à l’automne 2009 et l’acte introductif d’instance est en date du 4 novembre 2013. »

Autre exemple, la Cour d’appel de Montpellier a décidé le 6 juillet 2017 que :

« En l’espèce, C. n’a découvert les tromperies de sa venderesse ayant provoqué son erreur sur la rentabilité économique de l’opération qu’en mai 2008, après avoir reçu le courrier daté du 30 avril 2008 de la mandataire de la Sci l’informant de la perte définitive de l’avantage fiscal.

 Et le dol de la Sci à l’origine de son erreur sur la valeur de l’immeuble ne lui est apparu qu’à la fin de l’année 2008 quand C. a tenté de mettre en vente son bien et qu’il s’est aperçu que sa valeur réelle était de 50% inférieure à sa valeur d’achat. Les assignations ayant été délivrées en janvier et octobre 2009, l’action de C. n’est pas prescrite. »

Sur la charge de la preuve en la matière

Enfin, il convient de relever une décision de la Cour d’appel de Versailles du 3 novembre 2015, qui rappelle que c’est à la partie adverse d’apporter la preuve de la prescription, à savoir d’apporter la preuve du fait que la victime avait connaissance depuis plus de 5 ans des faits permettant d’exercer l’action.

Charles FREIDEL


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Victime d’une opération de défiscalisation – Délai pour agir en justice (Partie I)

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L’importance du respect du délai pour agir

Afin de demander réparation du préjudice qu’elle a subi, la victime d’une opération de défiscalisation doit respecter le délai pour agir applicable à son recours (le délai de prescription de son action). A l’expiration de ce délai, son action devient irrecevable entraînant le rejet de ses demandes sans que le Tribunal ne puisse en examiner le bien-fondé.

Il est ici question dans le présent article du délai pour demander réparation sous forme de dommages et intérêts, et non du délai pour solliciter l’annulation de l’opération, laquelle obéit à un régime de prescription distinct.

 

La durée du délai

Jusqu’au 19 juin 2008, ce délai de prescription était de 30 ans lorsque l’action était dirigée contre une société civile immobilière ou un notaire, et il était de 10 ans lorsque la victime agissait à l’encontre d’une société commerciale (telle une société de conseil en défiscalisation constituée sous forme de SARL ou de SAS).

A compter du 19 juin 2008, ces délais ont été unifiés (le délai étant désormais le même quel que soit le type de personne visée par l’action). Ce délai unique a été fixé à 5 ans, entraînant ainsi une diminution substantielle de la durée du délai pour agir.

Or, l’investisseur qui s’estime lésé a tendance à ne prendre conscience des pertes qu’il subit (et dont il entend demander réparation) que plusieurs années après s’être engagé dans une opération de défiscalisation immobilière.

Cette prise de conscience peut ainsi intervenir plus de 5 ans après la signature de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement.

Dès lors, il est crucial de déterminer le point de départ de ce délai de prescription.

 

Le point de départ du délai

En la matière, le Code civil dispose que le point de départ est situé au jour où la victime  « a pris connaissance ou aurait dû prendre connaissance » des faits nécessaires à l’exercice de son action (article 2224 du Code civil).

En application de ces dispositions, les parties au litige ont tendance à interpréter différemment cette règle, en fonction de leurs intérêts (les promoteurs ayant par exemple intérêt à faire démarrer le plus tôt possible le délai de prescription).

Il est parfois soutenu (souvent par les promoteurs), premièrement, qu’il devrait s’agir de la date de conclusion de l’acte d’acquisition immobilière, voire même d’une date antérieure (telle que la date à laquelle le contrat de réservation a été signé).

Pourtant, à cette époque, l’acquéreur n’a pas encore pu prendre conscience des pertes que cette opération va engendrer. Il n’a donc pas encore pris connaissance des faits nécessaires à l’exercice de son action.

D’autres parties soutiennent deuxièmement qu’il s’agit de la date de la livraison du bien immobilier.

Pourtant, à cette date, le bien n’a pas encore été mis en location (il est sur le point de l’être) de sorte que l’acquéreur n’a pas encore subi les difficultés locatives auquel il sera par la suite confronté (absence de locataire, baisse de loyers…).

D’autres parties soutiennent troisièmement qu’il s’agit d’une date encore ultérieure, à savoir, le jour où l’acquéreur prend conscience des difficultés que génère l’opération (par exemple, lorsque la victime a subi une période de vacance locative substantielle, ou lorsque le gestionnaire l’informe d’une nécessité de baisser les loyers, ou encore à la date à laquelle la victime est informée d’un redressement fiscal ou qu’elle est informée du fait que son bien était surévalué).

C’est cette troisième conception du point de départ du délai qui a été retenu à de nombreuses reprises par la jurisprudence. Nous verrons dans un prochain article des exemples d’application de cette troisième conception par différentes cours d’appel.

A suivre…

Charles FREIDEL


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surévaluation du logement

DEFISCALISATION – SANCTION DE LA SUREVALUATION DU BIEN

La surévaluation du bien

L’échec d’une opération de défiscalisation immobilière provient souvent d’une surévaluation du prix d’achat du bien.

Cette surévaluation est généralement cachée. En effet, les simulations remises à l’acheteur lui laissent généralement croire que le bien est proposé au prix du marché, de sorte que sa valeur devrait pouvoir augmenter chaque année.

Une telle dissimulation est susceptible de constituer un dol. L’acheteur est alors en droit d’agir en nullité de la vente et/ou en dommages et intérêts.

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en constitue une nouvelle illustration (Cour d’appel de Montpellier, 1ère Chambre A, 6 juillet 2017, R.G. n° 13/06962).

Sur la sanction de la surévaluation

Cette nouvelle décision de justice est relative au dol (tromperie) commis par un promoteur et son mandataire commercial à l’encontre d’un investisseur pour le convaincre de réaliser une opération de défiscalisation.

Déçu par cette opération, l’acquéreur avait intenté à leur encontre une action en réparation de préjudice subi.

L’acquéreur leur reprochait notamment d’avoir surévalué le prix du bien vendu et les loyers qu’il aurait dû percevoir.

La Cour d’appel de Montpellier, saisie de cette affaire, a donc comparé les données mentionnées sur les brochures commerciales du promoteur et de son mandataire commercial au prix du marché.

Au terme de ce travail comparatif, la Cour d’appel a jugé que le prix du logement et les loyers annoncés avaient été surévalués.

Le dol était donc constitué.

La Cour précise ainsi notamment:

« (…) En outre, il résulte de la cote annuelle des valeurs vénales sur Carcassonne que la valeur de l’appartement acquis par X n’excédait pas 105.000 euros en janvier 2005 (…) ce qui correspond à une surestimation de 62% par rapport au prix d’achat de 168.000 € prévu au moment de la réservation d’octobre 2004 (…). »

La Cour condamne en conséquence le vendeur et son mandataire commercial à indemniser l’acquéreur du préjudice subi.

Cette décision confirme que pour ce type d’investissements, le prix de vente et les loyers annoncés constituent des éléments essentiels.

L’acquéreur doit être loyalement informé à leur sujet.


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résidence de tourisme

Résidence de Tourisme : pas de résiliation triennale même pour les baux conclus avant 2009

Le problème de la résiliation triennale dans une résidence de tourisme

Les opérations de défiscalisation dans le cadre d’une résidence de tourisme impliquent de donner en location un bien immobilier à un exploitant.

Cette mise en location doit être réalisée dans le cadre d’un bail commercial. La durée minimale de ce type de bail est de 9 ans. Cette durée est de nature à rassurer les investisseurs.

Le régime des baux commerciaux ouvrait néanmoins la possibilité à l’exploitant de rompre le bail au bout de 3 ans.

Il s’agit de la faculté de résiliation triennale prévue par le régime des baux commerciaux.

Le recours à cette faculté donnaient lieu à des abus de la part des exploitants de résidence de tourisme.

Le législateur a été amené à intervenir pour mettre un terme à ce type d’abus.

Sur la réforme visant à écarter la résiliation triennale

Une réforme du Code de commerce, en son article L.145-7-1 issu de la loi du 22 juillet 2009, a ainsi voulu y mettre fin.

Aux termes de cette réforme, la possibilité de résiliation triennale n’est plus possible pour tout bail conclu avec un exploitant de résidence du tourisme.

Ces baux ont donc une durée ferme de 9 ans minimum.

Sur l’application de cette réforme aux baux commerciaux en cours

Par un arrêt en date du 9 février 2017 (Cass. civ. 3, 9 février 2017, R.G. n° 16-10350) la Cour de cassation  précise que la suppression de la possibilité de résiliation s’applique même au baux conclus avant la loi du 22 juillet 2009 :

« Attendu que l’article L. 145-7-1 précipité, d’ordre public, s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur. »

Cette réforme protège ainsi les investisseurs ayant donné leur bien en location avant l’entrée en vigueur de cette loi.


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Opération immobilière de défiscalisation – Devoir d’information du mandataire commercial

Cour de cassation, Arrêt du 9 juillet 2015, Ch.
civ. 1, R.G. n° 14­-22.020

Dans cette affaire, les acquéreurs d’un bien immobilier destiné à un investissement locatif « défiscalisant » déploraient une différence de plus de 27% entre les loyers qui leur avaient été initialement annoncés pour les convaincre de s’engager et les loyers réellement perçus.

Ils avaient par conséquent agi en justice contre la société qui leur avait conseillé cet investissement.

La Cour d’appel, saisie de cette affaire, a rejeté leur demande au motif que la valeur locative d’un bien immobilier « constitue une donnée incertaine et fluctuante ».

Un pourvoi a été formé contre cette décision par les acquéreurs devant la Cour de cassation.

Par un arrêt en date du 9 juillet 2015, la Cour de cassation décide de casser la décision de la Cour d’appel en considérant qu’après avoir constaté ce différentiel de 27% entre les loyers annoncés et les loyers réellement perçus et avoir relevé le caractère approximatif du calcul du bénéfice escompté, « la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations ».

En d’autres termes, dès lors qu’il existe une différence si importante entre les prévisions annoncées et la réalité, le mandataire commercial ne peut donc prétexter du caractère nécessairement aléatoire de l’opération pour échapper à sa responsabilité.

Encore fallait-il informer l’acquéreur de ce caractère hautement aléatoire dès la mise en place de l’opération, et non a posteriori.

Cette décision constitue selon nous une réponse à une argumentation souvent opposée par les « commercialisateurs » selon laquelle le client aurait forcément conscience du fait que l’opération est risquée.


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