L’importance du respect du délai pour agir
Afin de demander réparation du préjudice qu’elle a subi, la victime d’une opération de défiscalisation doit respecter le délai pour agir applicable à son recours (le délai de prescription de son action). A l’expiration de ce délai, son action devient irrecevable entraînant le rejet de ses demandes sans que le Tribunal ne puisse en examiner le bien-fondé.
Il est ici question dans le présent article du délai pour demander réparation sous forme de dommages et intérêts, et non du délai pour solliciter l’annulation de l’opération, laquelle obéit à un régime de prescription distinct.
La durée du délai
Jusqu’au 19 juin 2008, ce délai de prescription était de 30 ans lorsque l’action était dirigée contre une société civile immobilière ou un notaire, et il était de 10 ans lorsque la victime agissait à l’encontre d’une société commerciale (telle une société de conseil en défiscalisation constituée sous forme de SARL ou de SAS).
A compter du 19 juin 2008, ces délais ont été unifiés (le délai étant désormais le même quel que soit le type de personne visée par l’action). Ce délai unique a été fixé à 5 ans, entraînant ainsi une diminution substantielle de la durée du délai pour agir.
Or, l’investisseur qui s’estime lésé a tendance à ne prendre conscience des pertes qu’il subit (et dont il entend demander réparation) que plusieurs années après s’être engagé dans une opération de défiscalisation immobilière.
Cette prise de conscience peut ainsi intervenir plus de 5 ans après la signature de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement.
Dès lors, il est crucial de déterminer le point de départ de ce délai de prescription.
Le point de départ du délai
En la matière, le Code civil dispose que le point de départ est situé au jour où la victime « a pris connaissance ou aurait dû prendre connaissance » des faits nécessaires à l’exercice de son action (article 2224 du Code civil).
En application de ces dispositions, les parties au litige ont tendance à interpréter différemment cette règle, en fonction de leurs intérêts (les promoteurs ayant par exemple intérêt à faire démarrer le plus tôt possible le délai de prescription).
Il est parfois soutenu (souvent par les promoteurs), premièrement, qu’il devrait s’agir de la date de conclusion de l’acte d’acquisition immobilière, voire même d’une date antérieure (telle que la date à laquelle le contrat de réservation a été signé).
Pourtant, à cette époque, l’acquéreur n’a pas encore pu prendre conscience des pertes que cette opération va engendrer. Il n’a donc pas encore pris connaissance des faits nécessaires à l’exercice de son action.
D’autres parties soutiennent deuxièmement qu’il s’agit de la date de la livraison du bien immobilier.
Pourtant, à cette date, le bien n’a pas encore été mis en location (il est sur le point de l’être) de sorte que l’acquéreur n’a pas encore subi les difficultés locatives auquel il sera par la suite confronté (absence de locataire, baisse de loyers…).
D’autres parties soutiennent troisièmement qu’il s’agit d’une date encore ultérieure, à savoir, le jour où l’acquéreur prend conscience des difficultés que génère l’opération (par exemple, lorsque la victime a subi une période de vacance locative substantielle, ou lorsque le gestionnaire l’informe d’une nécessité de baisser les loyers, ou encore à la date à laquelle la victime est informée d’un redressement fiscal ou qu’elle est informée du fait que son bien était surévalué).
C’est cette troisième conception du point de départ du délai qui a été retenu à de nombreuses reprises par la jurisprudence. Nous verrons dans un prochain article des exemples d’application de cette troisième conception par différentes cours d’appel.
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