Le point de départ selon la loi
Comme indiqué dans notre précédent article (Victime défiscalisation – Délais pour agir en justice – Partie I), le point de départ du délai de prescription de l’action en dommages et intérêts est défini en ces termes par le Code civil :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil).
Le point de départ tel que déterminé par les tribunaux
En application de ces dispositions, de nombreuses cours d’appel considèrent que l’action en justice de la victime d’une défiscalisation déficiente ne commence à se prescrire qu’à compter de la date à laquelle cette victime a pris conscience des pertes subies.
Ainsi, de nombreuses cours d’appel retardent le point de départ du délai en le fixant à un événement précis.
Il peut s’agir de la date d’un redressement fiscal.
De même, il peut s’agir de la date à compter de laquelle la mise en location est devenue problématique.
Ou encore, il peut s’agir du jour où les acquéreurs ont reçu un avis de valeur de leur bien. Ils ont alors pu constater celui-ci a été surévalué.
Exemples de détermination du point de départ
Par exemple, la Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt en date du 11 mai 2017, décide que :
« ce n’est pas à la date de livraison du bien, le 19 avril 2007, qu’ils (les acquéreurs) étaient en mesure de se rendre compte du défaut d’information et de conseil portant sur les conditions de location de leur bien pour pouvoir bénéficier de cette loi.
Le point de départ de la prescription est le message de la société gestionnaire du bien en date du 4 avril 2010 ; l’assignation délivrée le 1er juin 2012, l’a bien été dans le délai de 5 ans. »
De même, la Cour d’appel de Toulouse a jugé par un arrêt en date du 28 novembre 2016 que :
« Les faits qui ont permis à Monsieur Z de réaliser que le bien n’avait pas le potentiel locatif promis, qu’il risquait de perdre son avantage fiscal et que le bien avait été surévalué ne se situent pas au jour de la conclusion du contrat mais à l’issue d’une période de vacance de dix mois, le gestionnaire lui a imposé une baisse de loyer, et qu’il a constaté qu’il perdait son droit à défiscalisation. Ces éléments sont apparus à l’automne 2009 et l’acte introductif d’instance est en date du 4 novembre 2013. »
Autre exemple, la Cour d’appel de Montpellier a décidé le 6 juillet 2017 que :
« En l’espèce, C. n’a découvert les tromperies de sa venderesse ayant provoqué son erreur sur la rentabilité économique de l’opération qu’en mai 2008, après avoir reçu le courrier daté du 30 avril 2008 de la mandataire de la Sci l’informant de la perte définitive de l’avantage fiscal.
Et le dol de la Sci à l’origine de son erreur sur la valeur de l’immeuble ne lui est apparu qu’à la fin de l’année 2008 quand C. a tenté de mettre en vente son bien et qu’il s’est aperçu que sa valeur réelle était de 50% inférieure à sa valeur d’achat. Les assignations ayant été délivrées en janvier et octobre 2009, l’action de C. n’est pas prescrite. »
Sur la charge de la preuve en la matière
Enfin, il convient de relever une décision de la Cour d’appel de Versailles du 3 novembre 2015, qui rappelle que c’est à la partie adverse d’apporter la preuve de la prescription, à savoir d’apporter la preuve du fait que la victime avait connaissance depuis plus de 5 ans des faits permettant d’exercer l’action.
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