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Opération immobilière de défiscalisation – Devoir d’information du mandataire commercial

Cour de cassation, Arrêt du 9 juillet 2015, Ch.
civ. 1, R.G. n° 14­-22.020

Dans cette affaire, les acquéreurs d’un bien immobilier destiné à un investissement locatif « défiscalisant » déploraient une différence de plus de 27% entre les loyers qui leur avaient été initialement annoncés pour les convaincre de s’engager et les loyers réellement perçus.

Ils avaient par conséquent agi en justice contre la société qui leur avait conseillé cet investissement.

La Cour d’appel, saisie de cette affaire, a rejeté leur demande au motif que la valeur locative d’un bien immobilier « constitue une donnée incertaine et fluctuante ».

Un pourvoi a été formé contre cette décision par les acquéreurs devant la Cour de cassation.

Par un arrêt en date du 9 juillet 2015, la Cour de cassation décide de casser la décision de la Cour d’appel en considérant qu’après avoir constaté ce différentiel de 27% entre les loyers annoncés et les loyers réellement perçus et avoir relevé le caractère approximatif du calcul du bénéfice escompté, « la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations ».

En d’autres termes, dès lors qu’il existe une différence si importante entre les prévisions annoncées et la réalité, le mandataire commercial ne peut donc prétexter du caractère nécessairement aléatoire de l’opération pour échapper à sa responsabilité.

Encore fallait-il informer l’acquéreur de ce caractère hautement aléatoire dès la mise en place de l’opération, et non a posteriori.

Cette décision constitue selon nous une réponse à une argumentation souvent opposée par les « commercialisateurs » selon laquelle le client aurait forcément conscience du fait que l’opération est risquée.


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