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Défiscalisation : la surévaluation du logement peut constituer un dol

surévaluation du logement

 

Par un arrêt du 7 avril 2016, la Cour de cassation a été amenée à examiner si la surévaluation du logement vendu dans le cadre d’une opération de défiscalisation pouvait être constitutive d’un dol (Cass. Civ. 3, 7 avril 2016, RG n° 14-24164).

Il arrive fréquemment que l’acheteur d’un logement destiné à un investissement locatif défiscalisant (de type De Robien, Besson, Demessine…) reproche à son vendeur – ou encore au démarcheur qui lui a proposé ce bien – de lui avoir vendu celui-ci à un prix très nettement supérieur à sa valeur réelle.

Ce prix de vente surévalué peut en effet venir en contradiction avec le discours commercial du vendeur ou de son intermédiaire.

C’est notamment le cas s’ils ont indiqué à l’acheteur que ce bien immobilier constitue un investissement rentable. C’est également le cas s’ils ont prétendu que le bien offre des perspectives sérieuses de plus-value à brève échéance.

Cette surévaluation du logement peut dès lors être constitutive d’un dol.

Par cet arrêt du 7 avril 2016, la Cour de cassation valide une telle analyse et juge que, dans l’affaire qui lui était soumise, les éléments constitutifs du dol étaient bien réunis (de sorte que la vente devait être annulée) après avoir notamment relevé que le bien avait été vendu à un prix dépassant de 30 à 50% sa valeur réelle.

La surévaluation du logement est ainsi susceptible d’être sanctionnée au titre du dol.

Par un arrêt daté du même jour, rendu dans une autre affaire, la Cour de cassation valide le même raisonnement en sens inverse, en estimant que c’est à juste titre que le dol n’avait pas été retenu, puisqu’il n’était pas établi que le bien concerné par cette autre affaire aurait été surévalué.

Charles FREIDEL