Sur le piège lié à la surévaluation d’une acquisition en résidence de tourisme
De nombreuses opérations de défiscalisation immobilière sont effectuées sous le statut LMNP dans des résidences de services, telles que des résidences de tourisme.
Comme pour toute opération de défiscalisation immobilière, l’investisseur doit rester vigilant en ce qui concerne notamment le prix du bien immobilier qui lui est proposé.
De nombreux investisseurs ont en effet découvert après coup (après avoir acquis un logement situé dans une telle résidence de tourisme) que le prix d’acquisition était en réalité beaucoup trop élevé.
En raison du caractère excessif du prix d’acquisition, l’acquéreur se retrouve en pratique dans l’impossibilité de revendre son bien sans subir des pertes très importantes, et sans pouvoir solder le prêt immobilier.
Sur le recours en cas de surévaluation
Face à une telle situation, il peut envisager de mettre en cause la responsabilité des intermédiaires et autres « conseils en défiscalisation » qui lui avaient recommandé cet investissement de type LMNP en résidence de tourisme.
Un arrêt de la Cour d’appel de Versailles vient ainsi illustrer le recours que peut utilement intenter l’acquéreur pour obtenir réparation dans de telles circonstances (CA Versailles, 16ème Chambre, 28 mai 2020, RG n° 17/01428).
Cette décision concerne particulièrement l’investissement dans une résidence de tourisme (voire même en l’occurence dans plusieurs résidences de tourisme).
La Cour d’appel, après avoir constaté que les acquéreurs étaient parvenus à apporter la preuve de cette surévaluation, juge en ces termes que les intermédiaires intervenus pour proposer les biens litigieux à la vente ont engagé leurs responsabilités :
« Il y a là incontestablement un défaut d’information et de mise en garde imputable aux commercialisateur et ses mandataires qui justifie l’allocation de dommages-intérêts pour perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses que celles imposées.
(Les acquéreurs) ne peuvent revendre en réalité en l’état les appartements meublés acquis qu’à un prix nettement inférieur au capital restant dû aux différents établissements bancaires, sans qu’il puisse leur être reproché, comme le fait à tort le jugement entrepris, de n’avoir pas procédé à ce jour à leur aliénation. Ce d’autant que l’on peut considérer que la présentation déloyale du prix de vente d’un immeuble vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, le bien ayant été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle. Il convient donc d’apprécier le préjudice occasionné aux acquéreurs. »
Outre le préjudice financier subi, la Cour leur alloue une indemnisation au titre du préjudice moral, lié au stress causé par cette opération.
Il est vrai qu’en cas de surévaluation, l’acquéreur nourrit souvent le sentiment d’avoir été placé dans une impasse.
Cet arrêt très récent constitue une nouvelle illustration du constat suivant : quel que soit le dispositif de défiscalisation concerné (de Robien, Pinel, Scellier, Bouvard…), la surévaluation du bien peut donner lieu à réparation.