Lorsqu’un investisseur se rend compte qu’une opération de défiscalisation lui a porté préjudice, et qu’il envisage d’agir en justice pour obtenir des dommages et intérêts ou l’annulation de l’opération, se pose fréquemment la question de la prescription de son action.
En effet, c’est très souvent plus de 9 ans après avoir acheté son bien immobilier, lorsqu’il est parvenu au terme de son engagement de mise en location, que l’investisseur se rend compte que le bien lui a été vendu trop cher, et que la sortie de l’opération va générer une très importante moins value.
Sur la possibilité de faire démarrer le délai de prescription à la fin de l’opération de défiscalisation
En ce début d’année 2024 et en fin d’année 2023, de nombreuses décisions ont été rendues, notamment par diverses Cour d’appel en faveur de victimes de défiscalisation.
C’est en effet lors de l’expiration de la durée de l’engagement de location que l’acquéreur peut apprécier la rentabilité globale de l’opération. C’est également à ce moment que l’acquéreur envisage de revendre le bien et qu’il est amené à le faire évaluer par une agence immobilière afin de préparer cette vente.
C’est très souvent à cette occasion qu’il découvre que la valeur réelle du bien est nettement plus faible que le prix d’acquisition.
C’est ce qu’ont rappelé très récemment de multiples cours d’appel.
C.A. Toulouse, 1ère Ch. Section 1, 30 avril 2024 – R.G. n° 22/02836 G. C/ IFB FRANCE.
CA Bourges, Chambre Civile, 9 novembre 2023 – R.G. 23/00174, ICA PATRIM. C/ B.
C.A. Toulouse, 1ère Ch. Section 1, 13 février 2024, – 22/04373, C. C/ STELLIUM
C.A. Aix en Provence, 1ère Ch. Section 1, RG n° 23/11659, 13 février 2024 – BARRERI C/ STELLIUM
Dans l’ensemble de ces décisions, les juges décident que le point de départ du délai de prescription est situé à la date à laquelle l’investisseur fait évaluer son bien immobilier en vue de le revendre, à l’expiration de la période de mise en location prévue par la loi fiscale.
Sur le rejet de l’argumentation des promoteurs visant à contredire cette solution
De nombreux promoteurs, et professionnels de la défiscalisation, tels que la société IFB FRANCE tentent de remettre en cause cette position en soutenant qu’une telle solution reviendrait à soumettre le déclenchement du délai de prescription au bon vouloir des investisseurs.
L’arrêt précité de la Cour d’appel d’Aix en Provence rejette expressément cette argumentation en rappelant que : « La fixation du point de départ du délai de prescription à la date du dénouement de l’opération de défiscalisation ne peut être considéré comme déterminée par le bon vouloir d’une des parties.«
C’est ce que rappelle également la Cour d’appel de Toulouse (G C/ IFB FRANCE) en son arrêt précisé du 30 avril 2024 en indiquant que : « le moment de la décision de revente du bien litigieux ne résulte pas de la volonté arbitraire de l’acquéreur mais d’une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée« .
Les juges retiennent ainsi que peut « être retenu comme point de départ de l’action en responsabilité dirigée contre le conseiller en gestion de patrimoine, la date de la réalisation de l’estimation de leur bien immobilier ou de la vente de leur bien, faisant état d’une perte importante de valeur. »
Pour mémoire, ce délai de prescription est de 5 ans, et court à compter du jour où l’investisseur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action (article 2224 du Code civil).
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