Sur le rôle déterminant des simulations dans les opérations de défiscalisation
Les opérations de défiscalisation immobilière sont généralement présentées à travers des simulations financières destinées à mettre en avant les avantages attendus de l’investissement : économies d’impôt, revenus locatifs, effort d’épargne limité, constitution d’un patrimoine et perspectives de revente.
Ces simulations sont souvent l’élément principal sur lequel l’investisseur fonde son consentement. Elles jouent ainsi un rôle déterminant dans sa décision d’acquérir le bien.
Elles ne se limitent généralement pas à présenter l’avantage fiscal attendu ou les revenus locatifs espérés. Elles peuvent également intégrer une projection de la valeur de cession du bien à l’issue de la période de défiscalisation. Cette donnée, souvent essentielle pour l’investisseur, lui permet d’apprécier la part du capital qu’il pourrait espérer récupérer lors de la revente et, le cas échéant, la plus-value susceptible d’être réalisée.
Or, il arrive que la réalité économique constatée plusieurs années après l’acquisition (bien souvent, lorsque la durée du dispositif de défiscalisation est expirée) soit sensiblement différente des projections initiales. L’investisseur peut alors découvrir que la valeur du bien est très éloignée de celle qu’il espérait au moment de son acquisition.
L’acquéreur découvre alors le préjudice qu’il subit, lié à la baisse de valeur du bien et plus généralement au décalage entre les projections qui ont motivé l’investissement et la réalité finalement constatée.
Ce que rappelle la Cour d’appel de Paris
Dans un arrêt du 19 mai 2025 (CA Paris, Pôle 5 – Chambre 10, n° RG 23/02052), la Cour d’appel de Paris a été saisie d’un litige relatif à une opération de défiscalisation immobilière.
Les acquéreurs (qui avaient acheté un bien au prix de 144.000 euros) soutenaient notamment que la réalité économique de leur investissement ne correspondait pas aux perspectives qui leur avaient été présentées lors de la commercialisation du bien. Ils produisaient plusieurs estimations réalisées après l’acquisition faisant apparaître une valeur de 70 000 euros en 2018, de 53 000 euros en 2020. Le bien a finalement été revendu pour un montant de 67 000 euros.
La Cour relève que les documents remis aux investisseurs mettaient en avant les revenus locatifs attendus, la rentabilité de l’opération, la valeur de cession du bien à l’issue de la période de défiscalisation ainsi que les perspectives de revente.
Elle rappelle surtout qu’aucune certitude ne peut exister quant à la valeur future d’un bien immobilier. Selon elle, les investisseurs devaient être informés du caractère aléatoire des perspectives de revente ainsi que des différents facteurs susceptibles d’affecter la valeur future du bien et la rentabilité de l’opération :
« La valeur de cession du support fiscal sur la base d’une indexation annuelle de 2% est présentée comme une donnée incontestable alors que le devoir de conseil et d’information devait porter sur le fait que le prix de revente d’un bien immobilier à l’issue d’une période de 9 années ne présentait aucune certitude compte tenu de l’incidence de la conjoncture économique et de multiples aléas tant nationaux que locaux. »
L’arrêt souligne ainsi l’importance du devoir d’information et de conseil lorsque l’achat immobilier est présenté comme un outil de constitution de patrimoine :
« Il en résulte que la société Exell Finance, qui était tenue (…) d’une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles de l’opération, y compris les moins favorables, et d’une obligation de leur conseiller un produit adapté à leur situation, a manqué à ces obligations (…) »
Ainsi, lorsqu’un investisseur estime avoir subi une perte patrimoniale en raison d’un écart important entre les projections qui lui ont été présentées et la réalité économique de son investissement, la question de la responsabilité des professionnels intervenus dans la commercialisation de l’opération peut légitimement être posée et, selon les circonstances du dossier, donner lieu à une d’indemnisation.