L’importance de l’étude de marché locatif
Les conseillers en défiscalisation ont tendance à prétendre que les biens qu’ils proposent sont situés dans une région ayant fait l’objet d’une étude de marché locatif prometteuse.
En effet, la réussite d’un investissement locatif porte principalement sur le choix de l’emplacement du bien immobilier.
La réalisation d’une étude de marché locatif a donc pour effet de rassurer le prospect sur le choix du site proposé.
Toutefois, lorsque l’opération s’avère être un échec (absence de locataire, baisse de loyers…) l’acquéreur est légitimement amené à se demander si ces études de marchés ont réellement été réalisées.
Ses doutes pourront se confirmer si le conseiller est dans l’impossibilité d’apporter la preuve de l’existence de ces études lors d’un procès.
C’est ce cas de figure qu’illustre un arrêt récent de la Cour d’appel de Colmar (C.A. COLMAR, 2ème Chambre civile, Section A, 16 novembre 2017, RG n° 15/06253).
Les conséquences de l’absence d’étude de marché locatif
En l’occurrence, un conseiller en défiscalisation avait vendu à ses clients un bien ayant prétendument fait l’objet de quatre études de marché.
Ces études avaient soi-disant permis de s’assurer que le bien allait bénéficier d’un fort potentiel locatif.
Or, le déroulement de l’opération s’est avéré non conforme aux prévisions du conseiller.
C’est dans ce contexte que les acquéreurs ont agi à son encontre, en lui reprochant en autres un manquement à son devoir de conseil.
Durant les débats, le conseiller n’a apporté aucune preuve de l’existence de la réalisation d’une étude du marché locatif.
Pourtant, il incombe au professionnel d’apporter la preuve de l’accomplissement de son devoir d’information et de conseil.
Il incombait ainsi au conseiller de vérifier l’existence des études dont il s’était prévalu auprès de ses prospects (qui eux n’étaient pas des professionnels de l’immobilier).
La Cour d’appel de Colmar retient ainsi que ce conseiller a manqué à ses obligations :
« La société Y. a fait une présentation erronée du potentiel locatif du bien puisqu’elle a conseillé aux époux X. d’acheter ce bien immobilier dans cette commune, sur la base de quatre études du marché locatif, selon la documentation qui leur a été remise. Or, la société Y. ne prouve pas avoir effectivement réalisé ces études, qu’elle ne produit pas aux débats. (…)
La faute de la société Y. est donc établie, puisqu’elle a fait croire que toutes les vérifications et les études avaient été faites pour convaincre les époux X. qu’ils allaient être acquéreur d’un appartement et d’un parking à considérer comme étant un produit sûr et rentable (…) »
Le conseiller est ainsi condamné à indemniser les acquéreurs du préjudice qu’ils ont subi.
Il convient d’observer que ce préjudice comprend notamment la perte de chance d’acquérir un bien au prix du marché. Le bien litigieux leur avait en effet été vendu à un prix nettement surévalué.
Cette décision constitue donc également une nouvelle illustration de la sanction d’une surévaluation des prix.
Cette décision permet également d’affiner l’examen de la notion de risque.
Etude du marché et appréciation des risques
En effet, les défiscalisateurs se défendent souvent en soutenant que toute opération d’investissement locatif comporte un risque.
Ils en déduisent que les acquéreurs ont nécessairement conscience de ce risque. Ils en concluent que les acquéreurs ont accepté ces risques et ne peuvent se plaindre si l’opération a échoué.
Le problème est pourtant différent lorsque l’acquéreur a crû que l’investissement avait fait objet d’une étude de marché locatif.
Dans cette hypothèse, l’investisseur a pu légitiment croire que le nécessaire avait été réalisé afin de minimiser le risque.
Il existe ainsi une nuance entre l’absence absolue de risque, le risque maîtrisé et le risque non maîtrisé.
