Parmi les mesures prises par le gouvernement pour faire face aux effets de la crise sanitaire sur l’économie, certaines intéressent bien entendu l’investisseur immobilier.
Ordonnance relative à la prorogation des délais
Parmi celles-ci, nous pouvons relever l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire.
Cette ordonnance prévoit notamment que « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période [comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire] » (article 4 de l’ordonnance).
Protection de l’emprunteur immobilier
Dans l’hypothèse où l’investisseur immobilier serait dans l’impossibilité de faire face aux charges liées à son investissement (et notamment les échéances du prêt immobilier) pendant la période de crise sanitaire, ces dispositions pourraient lui venir en aide.
En effet, en cas de manquement de l’emprunteur dans le règlement des mensualités du prêt, la banque peut d’habitude s’en prévaloir pour ordonner la déchéance du terme du prêt. Cette sanction permet à la banque de solliciter par anticipation le remboursement total et immédiat de la totalité du capital restant dû.
L’article 4 de l’ordonnance précitée, en ce qu’il vise expressément les « déchéances« , devrait permettre à l’emprunteur d’éviter d’encourir cette déchéance du terme du prêt en cas d’impayé intervenu pendant la période de crise sanitaire.
Réciproquement, sur la protection du locataire
Par ailleurs, l’article 4 de l’ordonnance précitée devrait également avoir pour effet de protéger le locataire occupant le logement donné à bail par l’investisseur immobiler.
En effet, si le locataire ne s’acquitte pas du règlement des loyers, le propriétaire (après la signification d’un commandement de payer demeuré sans effet) peut se prévaloir de la clause résolutoire prévue dans le bail.
Cette clause permet de mettre fin de manière automatique au bail.
Or, puisque l’article 4 de l’ordonnance précité vise expressément les « les clauses résolutoires« , les impayés de loyer intervenus pendant la période de crise sanitaire ne devraient pas permettre de provoquer la résiliation automatique du bail.
Protection de la victime de la défiscalisation immobilière
Durant la période de crise sanitaire, il n’est pas forcément aisé pour une victime d’une opération de défiscalisation d’organiser la défense de ses intérêts.
Afin que cette situation n’ait pas pour effet de l’empêcher de mettre en oeuvre une action en justice avant que celle-ci ne soit prescrite, les dispositions de l’article 2 de cette même ordonnance pourrait lui être utiles. En effet, aux termes de cet article :
« Tout acte, recours, action en justice (…) prescrit par la loi ou le règlement à peine de (…) prescription (…) et qui aurait dû être accompli pendant la [période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire] sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.«
Sur la conclusion des actes notariés à distance
Afin d’encourager la poursuite de la conclusion des ventes immobilières pendant la période de crise sanitaire, le gouvernement a adopté un décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire.
Ce décret, rédigé en un article unique, commence par les dispositions suivantes :
« Jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées.«
Le Président du Conseil Supérieur du Notariat, dans des propos recueillis par le quotidien Les Echos (édition du 7 avril 2020) a précisé que ces dispositions pourront notamment être appliquées aux ventes d’appartement en cours de construction, et donc en matière de vente en état futur d’achèvement.