Défiscalisation, l’absence d’étude du marché locatif peut constituer un dol

L’étude du marché locatif constitue un argument de vente

La réussite d’un investissement locatif nécessite au préalable une étude du marché locatif.

Elle permet de vérifier que le bien bénéficiera d’une demande locative suffisamment forte.

Lors de la commercialisation d’un programme immobilier, le vendeur a donc tendance à rassurer l’acquéreur, en lui précisant qu’une telle étude a été réalisée.

Toutefois, si cette étude n’existe pas, le discours du vendeur est alors trompeur.

Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes illustre ce cas de figure. (C.A. Rennes, 24 mai 2017, RG n° 14/04191)

L’absence d’étude du marché locatif peut constituer un dol

Dans cet arrêt, la Cour d’appel de Rennes prononce la nullité du contrat immobilière conclu par un couple d’investisseurs. Cette vente avait été réalisée dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type « de Robien ».

Au soutien de sa décision, la Cour d’appel considère que le promoteur a commis un dol.

Ce dol résulte notamment dans le fait que le bien avait été proposé à la vente en tant que produit d’investissement locatif, alors qu’aucune étude du marché locatif concerné n’avait été réalisée par le promoteur et ses partenaires commerciaux.

La Cour précise ainsi :

« Si un acquéreur est censé savoir que tout placement comporte une part d’aléa, l’absence d’étude préalable sur les besoins locaux et de prise en compte de la réalité du marché locatif revenait à supprimer toute notion d’aléa et donc à exposer l’acquéreur à un risque certain. Force est de constater que les informations permettant à madame Domenichini d’anticiper cette situation ne lui avaient pas été communiquées et que tout avait été mis en oeuvre pour lui laisser croire le contraire. »

Ainsi, en l’absence d’étude de marché locatif, l’opération devient beaucoup plus aléatoire. L’acquéreur doit être informé de la réalité des risques auquel il s’expose.


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