La Cour de cassation a prononcé récemment un arrêt en faveur de victimes d’une opération de défiscalisation type « de Robien« .
Il s’agit d’un arrêt du 12 octobre 2017. En sa décision la Cour de cassation approuve la solution prononcée par la Cour d’appel qui, saisie de ce litige, avait prononcé l’annulation de la vente immobilière et alloué des dommages et intérêts aux victimes.
Deux points peuvent notamment être relevés au sujet de la motivation.
Victime d’une opération de Robien : impact des fautes commises par le commercial sur la vente
Souvent, les promoteurs soutiennent avoir ignoré les méthodes de vente utilisés par les sociétés de commercialisation. Elles en déduisent que les fautes commises par les commerciaux leurs sont « inopposables » et qu’elles ne peuvent pas entraîner l’annulation de la vente pour dol.
En l’occurrence, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la Cour d’appel qui écarte cette argumentation.
Ainsi, la Cour de cassation relève que :
« la (société venderesse) connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par la société (commercialisatrice) dès lors qu’elle dépendait du groupe (de) promotion, dont le logo figurait à la dernière page, parmi les logos des trois partenaires chargés de la réalisation du domaine ».
En conséquence, lorsque le logo du promoteur figure sur les plaquettes, les mentions de cette plaquette peuvent engager ce dernier.
Sur la portée des simulations dans une opération de Robien :
Pour tenter d’échapper à leur responsabilité, les acteurs de la défiscalisation arguent du caractère non contractuel de leurs simulations.
Ils font valoir que les simulations remises aux acheteurs contiennent la mention « document non contractuel ».
En conséquence, ces professionnels tentent de soutenir que le contenu des simulations ne saurait engager leur responsabilité.
Or, dans cet arrêt, la Cour de cassation écarte un tel raisonnement. Elle retient au contraire que ces simulations ont induit les acheteurs en erreur.
Elle relève notamment que cette simulation :
« contenait une étude d’investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier et des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la loi de Robien, ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque ».
Bien entendu, ce raisonnement est transposable aux simulations remises dans le cadre d’autres dispositifs de défiscalisation (Scellier, Pinel, Dufflot….)
