Sur la problématique de la preuve du dol :
La victime d’une opération de défiscalisation, lorsqu’elle estime avoir été trompée, dispose d’une action en justice sur fondement du dol.
Le dol peut servir de fondement pour demander l’annulation de l’opération. Il peut également servir de fondement pour solliciter des dommages et intérêts.
Le dol nécessite d’apporter la preuve d’une tromperie, notamment au niveau du potentiel locatif et fiscal de l’opération.
Cette démonstration nécessite au préalable d’établir que les mobiles locatifs et fiscaux de l’opération sont entrés dans le « champ contractuel ». En d’autres termes : le dol porte t-il sur des aspects de l’opération sur lesquels le vendeur et l’acquéreur se sont entendus ?
La preuve de l’étendu du « champ contractuel » n’est pas toujours aisée à apporter. En effet, beaucoup d’actes notariés de vente ne font nullement état des objectifs locatifs et fiscaux de l’acquéreur. La vente est en effet souvent traitée dans l’acte de vente comme une simple opération immobilière.
Il est alors nécessaire d’invoquer des documents extérieurs à l’acte de vente. Il peut s’agir par exemple des brochures et simulations qui ont été remises à l’acquéreur pour le convaincre d’acheter.
Solution donnée dans cette nouvelle décision :
Cette problématique a été récemment illustrée par la Cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 2 novembre 2017.
La victime d’une opération de défiscalisation de type de Robien invoquait le dol. Elle faisait valoir que le bien immobilier ne disposait pas du potentiel locatif et fiscal qui lui avait été vanté.
Elle sollicitait en conséquence l’annulation de la vente immobilière.
Pour se défendre, la venderesse rétorquait que les mobiles locatifs et fiscaux étaient étrangers à l’acte de vente. , puisque l’acte notarié de vente en état futur d’achèvement ne contenait aucune stipulation relative à l’avantage fiscal de Robien ni aucune clause relative aux loyers.
La Cour d’appel écarte une telle argumentation en ces termes :
« Le mobile fiscal des investisseurs se déduit du choix, par le promoteur, de ses mandataires commerciaux dont l’activité habituelle est la commercialisation d’investissements locatifs défiscalisants. Il est, en outre, explicitement évoqué dans le document d’aide à la commercialisation et dans la plaquette commerciale réalisée par la société X qui font référence à un « Gain fiscal Dispositif Robien article 91 de la loi 2003-590 du 02/07/2003) » et à un « niveau de défiscalisation performant ». Il est aussi évoqué dans le dossier de réservation puisque le mandat de livraison et le mandat de gestion indiquent que l’achat immobilier réalisé par Madame Y donne droit à l’avantage fiscal prévu par la loi dite de Robien.
(dès lors) Il n’est donc pas sérieusement contestable que ce mobile fiscal est entré dans le champ contractuel. »
Constatant que ce mobile est entré dans le champ contractuel, la Cour poursuit l’examen du dol.
Au terme de cet examen, la Cour constate notamment que la réalité était très différente de ce qui avait été annoncé. Elle ajoute que la venderesse et mandataires commerciaux ont « volontairement exposé (l’acquéreur à) un risque certain d’erreur sur la rentabilité de son investissement locatif défiscalisant ».
En conséquence, elle annule la vente pour dol et condamne la venderesse à rembourser le prix d’achat à l’acquéreur.
