Défiscalisation : prétendre que la rentabilité de l’opération a été validée par une association de consommateurs peut constituer un dol

association de consommateurs

Le recours par certains défiscalisateurs à une association de consommateurs :

Afin de rassurer les acquéreurs potentiels, certains acteurs de la défiscalisation prétendent que la viabilité de l’opération a été vérifiée en amont par une association de consommateurs indépendante.

Les acquéreurs potentiels sont alors amenés à penser que les principaux paramètres économiques de l’opération (prix du marché immobilier, dynamisme du marché locatif, montant des loyers…) ont été vérifiés avec objectivité.

Ainsi sont-ils amenés à croire que les simulations remises par leurs conseillers reposent sur un travail objectif et sérieux d’analyse.

Il peut néanmoins s’avérer qu’aucune association n’intervienne pour réaliser ce travail. Il peut également s’avérer que l’association concernée ne jouisse nullement de l’indépendance annoncée.

Dans ces circonstances, les propos rassurants du défiscalisateur peuvent constituer un dol permettant de faire annuler l’opération.

Sur les conséquences de l’absence de réelle intervention d’une association de consommateurs

Dans un arrêt du 6 juillet 2017, la Cour d’appel de Bordeaux a jugé une affaire dans laquelle l’intervention d’une association de consommateurs indépendante s’est avérée illusoire.

La Cour a considéré que les allégations du commercialisateur sur ce point étaient constitutives d’un dol.

La Cour a ainsi jugé en ces termes :

« (…) il n’est pas contesté que la société X (le commercialisateur) a mis en avant le label Y (l’association de consommateurs), association dont le but est de vérifier les éléments du concept à savoir le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et la rentabilité ainsi que les garanties.

La mention du Label Y était de nature à rassurer Mme Z et donnait une connotation sérieuse à la rentabilité du produit vendu.

Enfin il est établi que Mme Z n’a pas pu louer, contrairement aux affirmations de la société lors de la souscription de l’acte de réservation, de manière pérenne et au montant du loyer annoncé l’appartement acquis.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments à savoir le caractère trompeur du tableau de simulation, les affirmations non réalistes du haut potentiel de rentabilité du bien acquis, l’absence d’information sur les risques financiers de l’opération et au contraire l’habillage par l’intervention du Label Y du caractère réaliste et sur de cette opération, le défaut d’information sur les conditions de la défiscalisation (date de bénéfice de la défiscalisation et conditions de sortie du dispositif de défiscalisation) et enfin une surestimation du loyer pouvant être attendue constituent à l’évidence des manoeuvres destinées à obtenir le consentement de Mme Z.

Ces manoeuvres présentent à l’évidence un caractère dolosif, (…).

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme Z et de prononcer la nullité du contrat de vente« .

Cet arrêt constitue par ailleurs une nouvelle illustration du fait que les simulations sont opposables aux vendeurs et conseillers. C’est le cas même lorsque ces simulations sont revêtues de la mention « document non contractuel ».


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