Possibilité d’annuler l’opération en cas de démarchage illégal
Fréquemment, les victimes d’opérations de défiscalisation ruineuses ont été démarchées à leur domicile ou sur leur lieu de travail. C’est dans le cadre de ce démarchage que les victimes ont été incitées à signer un contrat de réservation, à la suite duquel elles ont conclu un acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement. Or, très fréquemment, il s’agit d’un démarchage illégal, puisque les contrats de réservation s’avèrent non conformes aux règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile, auxquelles ils étaient soumis jusqu’en 2015.
Ces violations permettent de faire annuler les contrats de réservation.
Mais surtout, certaines Cours d’appel (notamment les Cours d’appel de Toulouse, de Reims et de Montpellier) ont considéré que la nullité de ces contrats de réservation avait pour effet d’entrainer par voie de conséquence la nullité des actes notariés de vente en état futur d’achèvement conclus à la suite de ces réservations.
Au travers de ces décisions, il a été considéré que les deux contrats sont indissociables. La nullité du premier entraine donc la nullité du second.
La victime d’une opération de défiscalisation pouvait ainsi être libérée de cet investissement ruineux, par l’effet des règles protectrices gouvernant le démarchage à domicile.
Sur le tempérament apporté par la Cour de cassation
Par un arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation a freiné cette jurisprudence, en considérant que le contrat de réservation étant facultatif, les cours d’appel pouvaient en déduire que l’acte notarié de vente en état futur d’achèvement pouvait parfaitement demeurer valable en cas d’annulation du contrat de réservation.
Il est vrai que la signature d’un contrat de réservation n’est pas indispensable à la conclusion de la vente en état futur d’achèvement.
Néanmoins, lorsque le promoteur a décidé d’avoir recours à un contrat de réservation, ce contrat peut (selon les circonstances) constituer un acte préparatoire nécessaire à la conclusion de la vente.
Malgré ce tempérament, il est toujours possible de faire annuler l’opération en cas de démarchage illégal
Un arrêt très récent de la Cour d’appel d’Angers démontre que la violation des règles sur le démarchage à domicile constitue toujours un moyen de faire annuler l’acte authentique de vente (C.A. Angers, 10 avril 2018, Chambre A – civile – Affaire N° : 15/03656), malgré la jurisprudence précitée de la Cour de cassation.
Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Angers a jugé qu’elle était en présence d’un contrat de réservation nul. Elle était donc amenée à examiner si cette nullité affectait ou non la régularité de l’acte authentique de vente.
Sur ce point, elle rappelle dans un premier temps la solution de la Cour de cassation selon laquelle le contrat de réservation est « facultatif« , de sorte que sa nullité n’emporte pas automatiquement nullité de l’acte de vente.
Néanmoins, dans un second temps, elle constate que dans l’affaire qui lui était soumise, le contrat de réservation avait constitué un rouage indispensable à la conclusion de la vente, puisqu’il avait servi de support pour accomplir des formalités indispensable à la conclusion de l’acte notarié.
La Cour en déduit que le contrat de réservation étant nul, celui-ci est réputé ne jamais avoir existé. Il ne peut donc pas avoir eu pour effet de permettre l’accomplissement de ces formalités, de sorte que l’acte authentique de vente est atteint de nullité.
