Investissement LMNP – responsabilité du mandataire commercial

La Cour d’appel de Rennes a prononcé le 23 janvier 2018 un arrêt relatif à un investissement de type LMNP. Elle y retient la responsabilité d’une société de commercialisation (en l’occurence la société IFB FRANCE).  (C.A. Rennes, 23 janvier 2018, R.G. n° 16/03727).

LMNP résidence de tourisme

Sur le déroulement de cette opération de type LMNP

En l’occurence, cette société avait proposé à un investisseur profane d’acquérir un logement situé dans une résidence de tourisme.

Afin de bénéficier du régime LMNP, l’acquéreur devait donner ce bien en location à un exploitant. Cette location devait intervenir dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de 9 ans.

Or, quelques années après la vente, cet exploitant avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. L’exploitation de la résidence était alors cédée à une nouvelle entreprise. Néanmoins, celle-ci proposa à l’acquéreur de reprendre le bail à un loyer moindre.

Sur l’action mise en oeuvre par la victime de cette opération de type LMNP

L’acquéreur refusa cette proposition. Au contraire, il décida d’agir contre le mandataire commercial en soutenant que ce dernier avait notamment manqué à son devoir d’information et de conseil.

Il considérait en effet qu’il n’avait pas été correctement informé sur les aléas juridiques et financiers de l’opération.

La Cour d’appel de Rennes a fait droit à cette argumentation en jugeant notamment que « le cadre jurique et les incidences fiscales » de cette opération de type loi LMNP « étaient complexes et exigeaient de sa part de fournir (à l’acquéreur) d’avantage d’informations que celles figurant au document intitulé « projection financière Loi LMNP » qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites« .

Ainsi, au même titre que pour les opérations de type de Robien, Borloo,… le commercialisateur est astreint à un devoir de conseil.

Charles FREIDEL


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