Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs

prescription de l'action contre les défiscalisateurs

prescription de l’action contre les défiscalisateurs

La Cour d’appel de Bourges a récemment prononcé un arrêt en faveur d’acquéreurs floués par une opération de défiscalisation (C.A. Bourges, 6 septembre 2018, RG n° 17/00168, EDELIS C/ Epoux X.). Cet arrêt aborde notamment la question de la prescription de l’action contre les défiscalisateurs.

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient initié une procédure en nullité de la vente, et en dommages et intérêts complémentaires.

Ils faisaient notamment valoir que l’acte de vente devait être annulé en raison d’un dol, mais également en raison d’une violation des règles relatives au démarchage à domicile.

Pour se défendre, le promoteur soutenait que l’action était prescrite, étant rappelé que depuis 2008, le délai de prescription de ces actions est d’une durée de 5 ans. Selon le promoteur, étaient ainsi prescrites la demande en nullité fondée sur les règles relatives au démarchage, la demande en nullité pour dol, ainsi que la demande de dommages et intérêts. Ces trois moyens de défense ont été successivement rejetés par la Cour d’appel.

Sur la prescription de l’action contre les défiscalisateurs pour violation des règles sur le démarchage à domicile

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date de la conclusion du contrat de réservation (conclu en violation des règles gouvernant le démarchage à domicile) et la date de l’assignation.

La Cour rejette cet argument en motivant ainsi sa décision :

« (…) il importe peu que la nullité de l’acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l’acte de réservation du 19 février 2009, telles que l’inobservation des règles d’ordre public relatives au démarchage à domicile ou la protection de l’acquéreur immobilier non professionnel, puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l’acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques. »

D’après cette solution, l’acquéreur peut donc invoquer la nullité du contrat de réservation plus de cinq ans après la conclusion de ce contrat.

Sur la prescription de la demande en nullité pour dol

Le promoteur soutenait qu’il s’était déroulé plus de 5 ans entre la date des manœuvres dolosives reprochées et le moment où l’acquéreur a agi en justice. Il en déduisait que la demande en nullité de la vente pour dol était prescrite.

La Cour d’appel rejette cette argumentation en ces termes :

« il doit être relevé que le délai de l’action en nullité d’un contrat pour cause de dol ne court qu’à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manœuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux X. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l’opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’avantage fiscal attendu et du montant de l’effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l’exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l’occasion de la première mise en location du bien. »

Comme l’ont jugé d’autres cours d’appel, le point de départ du délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où l’acquéreur a pu s’apercevoir que l’investissement immobilier était déficient.

Sur la prescription de la demande de dommages et intérêts complémentaires

Le promoteur soutenait également que la demande de dommages et intérêts devait se prescrire de manière autonome à l’action en nullité pour dol.

Selon le promoteur, la demande d’indemnisation pouvait ainsi être jugée prescrite, quand bien même la demande en nullité ne l’aurait pas été.

La Cour rejette également cet argument en retenant que « la demande de dommages-intérêts, qui trouve en réalité sa cause dans des manquements rattachables à la formation du contrat, ne peut se prescrire autrement que l’action principale en nullité de la convention. »

Cet arrêt répond ainsi de manière favorable aux acquéreurs sur plusieurs facettes du débat qui s’instaure habituellement dans ce type de litige sur la question de la prescription.

La prescription de l’action contre les défiscalisateurs est devenue une question pregnante dans ce type de contentieux depuis la réforme de la prescription de 2008.

Charles FREIDEL

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