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Nullité d’une opération de défiscalisation Girardin pour dol

défiscalisation Girardin

Une opération de défiscalisation Girardin, à l’instar des investissements locatifs soumis aux autres régimes d’incitation fiscale, peut faire l’objet d’une annulation ou d’une condamnation à des dommages et intérêts en cas de dol (c’est à dire en cas de mensonge, de manoeuvre ou de silence trompeur).

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Montpellier en fournit une illustration (C.A. Montpellier, 20 septembre 2018, 1ère Chambre A) au profit de la victime d’un investissement réalisé à la Réunion.

Sur les problèmes qui affectaient l’opération de défiscalisation Girardin

En l’occurence, les acquéreurs soutenaient qu’ils avaient été induits en erreur par le promoteur sur le montant des loyers susceptibles d’être perçus (ils avaient subi une carence locative de près d’un an avant de trouver un premier locataire et avait dû consentir une baisse de loyers significative). Les problèmes de mise en location avaient d’ailleurs été à l’origine d’un redressement fiscal.

Ils faisaient également état du fait que la valeur du logement, telle qu’estimée quelques années après la vente, avait diminué de moitié par rapport au prix d’achat.

Sur la solution retenue par la Cour d’appel

La Cour d’appel juge que les acquéreurs sont bien fondés en leur argumentation et retient l’existence d’un dol.

Elle retient notamment que les acquéreurs étaient profanes en matière immobilière et qu’il était certain qu’ils avaient vocation à acheter ce bien sans le visiter. En effet, ce bien leur était présenté comme un produit financier, et alors même qu’il était situé à plusieurs milliers de kilomètres de leur domicile.

 

Il convient également d’observer que la Cour écarte le moyen de défense du promoteur tiré de la prescription.

Le promoteur faisait valoir que l’action en justice avait été déclenchée huit ans après la conclusion de la vente (pour mémoire, le délai de prescription est de cinq ans).

La Cour d’appel décide néanmoins que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter du jour où les acquéreurs avaient reçu une notification de la part de l’administration fiscale les informant de la perte de leur avantage fiscal. Or, cette notification était intervenue moins de cinq ans avant qu’ils n’agissent en justice.

En effet, en matière de dol le délai pour agir ne coure pas à compter de la date de la conclusion du contrat, mais de la date de la découverte du dol (article 1144 du Code civil). Souvent, cette découverte intervient longtemps après.


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