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faire annuler une défiscalisation

L’investisseur floué peut envisager de faire annuler la défiscalisation immobilière litigieuse.

Cette annulation a pour but d’anéantir l’acte notarié de vente et d’obtenir le remboursement du prix versé au promoteur.

Comme tout contrat, une vente immobilière est sujette à annulation si l’un de ses éléments constitutifs fait défaut.

Parmi les éléments constitutifs traditionnels d’un contrat, figure la « cause ». La cause peut se définir comme le mobile ayant amené chaque partie à conclure le contrat.

En matière de défiscalisation immobilière, le mobile de l’acheteur (et donc la cause) réside dans l’obtention de revenus locatifs et fiscaux.

Or, si le bien immobilier vendu à l’acquéreur est dépourvu du potentiel locatif et fiscal escompté, ou encore si son prix de vente est ruineux, la cause du contrat fait défaut.

Nous avions précédemment indiqué que ce fondement avait déjà été retenu par une Cour d’appel pour annuler une opération de défiscalisation de type de Robien.

Cette solution vient d’être consacrée à son tour par la Cour de cassation, par un arrêt en date du 18 avril 2019 :

« Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que la réalisation d’un investissement locatif et l’avantage fiscal pour lesquels Mme I… avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal, la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur l’erreur, a pu en déduire que Mme I… était fondée à obtenir l’annulation de la vente pour absence de cause »

Cass. Civ. 3, 18 avril 2019, N° de pourvoi : 18-10693 

Cet arrêt fournit en outre une nouvelle illustration relative à la surévaluation du prix de vente bien. Cette surévaluation est ici sanctionnée au travers de la notion de cause.

En pratique, le raisonnement adopté par la Cour est le suivant : le bien est vendu si cher que l’objectif fiscal (qui consiste à la base à réaliser une économie) perd toute signification.

Ainsi, la Cour de cassation approuve une argumentation complémentaire permettant à l’acquéreur floué de faire annuler une défiscalisation immobilière.


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