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CA. MONTPELLIER 21 mars 2019 et C.A. Montpellier, 27 juin 2019, RG n° 16/03752, EDELIS C/ X.

Sur la problématique de la prescription en matière de défiscalisation

Depuis 2008, les actions en justice sont soumises à un délai de prescription de 5 ans. Ce délai démarre à la date à laquelle la victime a découvert ou aurait dû découvrir les faits justifiant son action.

En matière de défiscalisation, la victime prend souvent conscience tardivement du fait qu’elle a été trompée. Elle le découvre souvent lorsqu’elle entreprend de revendre son bien, à l’issue de la période de défiscalisation.

Elle découvre alors en effet qu’elle a acheté ce bien à un prix très excessif et qu’il sera impossible de le revendre à un prix acceptable.

Il s’est alors écoulé plus de 5 ans depuis qu’elle s’est engagée dans cette opération.

Le problème est donc de savoir à quelle date doit être fixé le point de départ du délai de prescription.

Sur le retardement du point de départ du délai de prescription

Dans une telle hypothèse, la Cour d’appel de Montpellier a rendu courant 2019 deux décisions dans lesquelles elle admet que la victime n’est pas prescrite dans un tel cas de figure.

La Cour a ainsi jugé recevable l’action initiée par divers acquéreurs plus de 8 ans après la conclusion de leurs actes de vente en état futur d’achèvement, dès lors que la mise en location des biens leur avait permis de bénéficier de l’avantage fiscal, de sorte qu’il leur avait fallu plusieurs années avant de découvrir les manœuvres dolosives dont ils avaient été victimes (C.A. Montpellier, 21 mars 2019, RG 15/05962 – AKERYS PROMOTION c/ consorts B et autres).

Au soutien de sa décision, la Cour relève notamment que les acquéreurs étaient géographiquement éloignés du programme immobilier litigieux. 

La Cour estime a contrario que certains autres acquéreurs, qui avaient eu des difficultés à louer le bien dans l’année de leur livraison et qui avaient en conséquence perdu leur avantage fiscal, devaient agir sur le fondement du dol dans les 5 ans suivant ce constat.

De même, dans une affaire (toujours prononcée à l’occasion d’un litige mettant en cause la société EDELIS), la Cour d’appel de Montpellier juge recevable l’action intentée 8 ans après la vente (C.A. Montpellier, 27 juin 2019, RG n° 16/03752, EDELIS C/ X.).

En conséquence :

  • en cas de problème majeur survenu durant l’opération (redressement fiscal, période de vacance locative significative, baisse importante de loyer), le délai de prescription peut démarrer au moment où survient ce problème,
  • en l’absence de problème majeur (lorsque la mise en location du bien s’est déroulée correctement) le point de départ du délai de prescription doit pouvoir être retardé à la date à laquelle l’acquéreur entreprend de revendre son bien (et qu’il découvre la surévaluation).

Charles FREIDEL

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